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刘志峰在第七届中国房地产科学发展论坛上的致辞

发布时间:2016-04-20 11:11阅读次数:2312

 

                               用互联网思维和手段创新房地产业发展

                              ——在第七届中国房地产科学发展论坛上的致辞

                                               刘志峰

 

届论坛的主题是互联网+房地产。选择这个主题,是互联网的兴起给房地产业的研发设计、投融资、施工建造、材料供应、市场销售、后期服务等整个产业链带来了新的变化。下面,我谈几点意见,供大家参考。

要从房地产业所处的新阶段,认识互联网、拥抱互联网

当前,以信息技术为核心的新一轮科技革命正在我国兴起。互联网作为创新驱动的先导力量和新的经济动能,有力地推动着经济社会发展。现阶段互联网+形成了三方面趋势:一是互联网+在第一、第二产业对传统工业、农业生产和流通方式进行了变革。农业的特点是季节性强,终端消费分散,受气候影响大,存储和需求预测都较为困难,市场经常陷入波动,但通过农产品众筹,牢牢掌握了供求关系。二是互联网+对第三产业产生了广泛影响。传统商业+互联网变成淘宝,传统银行+互联网变成支付宝,传统出租车行业+互联网变成滴滴打车。互联网+医疗、互联网+教育、互联网+政务,无处不在改变着我们的生产生活方式、消费方式和政府治理方式。三是互联网+向智能家装、智能家居、物业管理、社区服务延伸拓展,对以家庭生活为主的住宅产业产生了深刻影响。在互联网连接下,人与人交流、人与人感知最深的住宅产业和相关服务业,内容更丰富、交际更顺畅、服务更细腻。

传统的房地产业离不开互联网,这是基于以下几方面原因。

一、房地产业适应市场变化需要互联网。我国房地产业出现三个变化,即住房需求和供给关系变化,住房需求层次和居住观念变化,房地产业发展内涵变化。但核心是需求变化,而且这种变化正在由传统的衣食住行需求,变为新兴的文教卫体需求。房地产业与农业有很多相似之处:居住人群分散,需求多样性、个性化,城市层级千差万别,信息掌握和市场预测较为困难,供求关系十分复杂,消费者在购房前,必然会按照年龄、职业、家庭情况,了解住房周边的交通、文化、教育等信息。满足这种不同的信息需求,恰恰是大数据、互联网所擅长的。互联网的作用:一是聚集和整合有效的需求信息,二是改变信息的获取和沟通方式,三是将分散的需求信息整合后有针对性地提供给老百姓。数据在未来有可能成为像水、电、石油那样的资源。例如腾讯街景系统,使购房者实时了解周边学校、商店、银行、医疗、教育机构的情况,配套设施一目了然。再如花样年的“彩生活”系统可以帮助住户理财、管家,这是传统的房地产业不太可能做到的。因此,“彩生活”成为全国物业管理第一股。

二、房地产业促进转型升级需要互联网。互联网是一个产业,同时也是一个工具,利用互联网+促进房地产业转型升级作用很大,通过互联网把资源聚集起来,是促进产业升级的关键举措,也是技术和机制创新。传统房地产业在投资开发中,管理相对落后,手段比较粗放,能源资源消耗严重,上下游和相关产业拓展不充分。接入互联网后,不但可通过资源整合、兼并重组、跨界合作、人才流动,改变房地产业的生产、组织方式,还能利用互联网技术支持房地产业创新产品和服务,优化流程和管理,增强智能服务。中国建设科技集团就利用互联网技术,帮助企业在投资决策、规划设计、施工建造、运维管理等方面有效对接,提高效率效能。

三、房地产创新业态和模式需要互联网。我国经济正处在新旧动能的转换。经济发展过度依赖房地产,房地产过度依赖开发,开发过度依靠住宅建设的情况正在改变,住房消费已经向个性化、多样化发展。同时,产业的界别界线更模糊,产业的交叉发展、融合发展比比皆是,以复合地产、跨界地产为主的体验式商业地产、乡村旅游地产、休闲观光地产、生态宜居住区、老年健康住区,逐渐被市场所看好。由于复合地产、跨界地产涉及面广,为互联网的接入提供了多种可能。一方面,互联网通过跨界合作创新商业模式,实现差异化发展。例如万达按苏宁的需求,在万达广场定制实体店,实现线上线下的强强联合。再如江苏盐城的城南新区引进大数据产业,推动智慧新城、生态新城、人居新城的融合发展。另一方面,利用互联网金融解决开发企业所需的资金。国家开发银行最近成立了中国城镇众筹网,目标是为全国2800个市县提供融资、融商、融券及风险评估和信用服务。这些互联网+的服务,无疑对促进房地产的业态和模式创新,产生了积极作用。

四、激发企业和企业家活力需要互联网。互联网的一个重要方面就是创新。前几年,由于房子不愁卖,多数房地产企业和企业家的创新动力不足,而互联网+所提供的跨界融合,无疑激发了企业家二次创业的热情。像万科的毛大庆创业去做创新工场,任志强用互联网为阿拉善牧民公益卖小米。有了互联网,企业和企业家对市场的把握更准确、决策更垂直、管理更智慧,人的能动性、创造性也更好地发挥。最近很红火的“猪八戒网”,将有设计需求的人与设计师连接在一起,实现不同的价值,带动了大众创业、万众创新。

要从房地产业所现的新特征,连接互联网、融入互联网

当前,房地产领域最需要互联网和最能发挥互联网作用的,是推动互联网与房地产业的全面融合。利用互联网+帮助房地产行业找市场、找定位、找资金、找客户、找人才、找合作。房地产业的未来市场究竟在哪里,产品怎么能满足老百姓的需求。其中,有五个方面应该优先考虑。

一、互联网+产业融合。互联网虽然千变万化,但其本质就是连接。无论连接人与人的关系,还是连接产业与产业的关系,互联网的奇妙之处,就是实现更大的拓展和延伸。网络越大,拓展力越强。房地产产业链长,各个环节环环相扣。近年来,房地产业的服务功能虽有所加强,服务水平也有所提高,但利用互联网技术挖掘房地产的附加值、增加值,还有很大空间。房地产业作为不动产是无法移动的,但通过接入互联网后,就可以将商业、金融、教育、文化、医疗等资源融入房地产,将不动的房地产,变成能“动”的房地产,从而实现房地产在居住生命周期中价值的最大发挥,并以此改变人们的生活方式,提高人们的生活质量。有了这种连接,还可促使房地产业在设计、研发、生产、融资和流通等环节与其他相关产业互通有无,找到更多合作伙伴。既可以是互联网+房地产,也可以是房地产+互联网。如绿地用互联网+大金融,投资建设地铁等公共产业;碧桂园利用互联网+酒店管理,将专业化的服务引入社区;华夏幸福基业利用互联网+PPP模式,建设产城融合的新城、新区。

二、互联网+众筹。众筹是利用互联网发起公众力量募集项目资金、定制产品的方式,也是大众资产管理创新的途径。提到众筹,一是能寻找市场,以需定产、精准服务,为消费者降低购房成本。房地产成本除了土地、建造成本和税费外,主要是融资成本和营销费用。这些成本大部分由消费者承担。但众筹后,可将市场上零散的资金归集起来,减少项目前期发生的费用,有效降低开发成本。二是帮助开发企业尽快回笼资金,实现快速周转,这对稳定供需市场、保证企业收益、减少库存都有好处。三是消费者可在线上选择设计、考虑地段,自己提出面积、户型和配套设施等需求,跟踪施工建造和质量监管,将所需的商业、文化、教育、健康等资源引入未来社区。如山西中正集团通过众筹,解决了小区停车问题,有利业主也有利开发企业,而且整合了社会闲置资源。

三、互联网+营销。我国经济发展正在以消费升级为新的特征,住房消费在消费市场占据很大比例。而利用互联网营销的目的,就是为了扩大消费和消费升级。互联网+营销化繁为简,让买卖双方都受益。它的好处:一是信息便捷,随时查阅,有利于新房交易,也有利于发展租赁市场。消费者可利用移动互联网了解项目和租房信息。二是房源直观、让利公开,供消费者透明选择,形成点对点的互动或议价。目前看,互联网+营销在城市消费群体和年轻购房者中接受程度较高。

四、互联网+家装。互联网+家装解决了装修个性化与批量化生产、土建非标化与生产精细化、工厂生产与异地组装容易脱节等矛盾,将传统家装的研发、设计、硬装、软装、家具、家电等连在一起。设计师利用互联网或3D打印技术,只需要将毛坯房的照片输进电脑,30分钟左右就可以打出效果图,不但缩短了设计周期,也降低了成本,装修总造价可控在正负10%范围。如浙江亚厦装饰股份有限公司利用互联网技术,实现了室内设计和装修图的一键生成,成本和工程量的一表核算,施工效果图的一目了然,使购房者既省时、省力,也省心、省钱。土巴兔在互联网装修平台聚集了800万业主,提供了装修资金的监管和保险服务。以后,老百姓的“家”,完全可以做到所见即所得、所得即所住。

五、互联网+社区服务。当前,各类社会服务正在向社区延伸拓展,是房地产行业不可小视的发展领域。利用互联网发展社区服务,内容丰富,空间巨大,房地产企业完全可以抓住机遇,利用社区APP等手段,将健康医疗、幼儿教育、生活服务引入家庭;提供购物、餐饮、维修、中介、配送、缴费等网上服务;做好护理看护、健康管理、康复照料等居家养老服务;利用智能安保技术提高社区安全。例如万科用人脸识别技术进行小区安保。最近,恒大与腾讯合作,为社区居民提供理财、保险等服务。只要发挥好互联网+的作用,房地产业在社区服务的前景会越来越好,经济社会效益也会不断产生。

房地产与互联网的融合不仅仅是以上五个方面,还可以把互联网的+与房地产的设计、生产、绿色环保、节能减排,以及休闲地产、旅游地产、养老社区、医疗健康等相+,  给传统的房地产业插上新的翅膀。

房地产业要在与互联网的融合中发挥优势、创新拓展

互联网正在改变着房地产业的发展方式,推动房地产业向高层次、高质量发展。但在用好和发展互联网优势的同时,也不能丢掉房地产业长期形成的优势和特点。这个优势之一,就是住宅产业化和百年住宅的创新技术和先进手段。住宅产业化与互联网有着天然的共存共生关系,其本身就是新技术、新工艺的代表,符合先进产业的发展方向。要使互联网+在房地产业发挥更大的作用,关键要让互联网和信息化与住宅产业化互相促进,共同发展。

一、通过互联网+住宅产业化提高群众居住质量。国务院出台的互联网+行动计划特别提到,互联网的优势就是协同制造,住宅产业化最典型的特征就是协同制造。不仅工业领域需要用信息化的协同提高中国制造的水平,房地产业同样需要通过信息化的协同提高中国建造的水平。未来推进住宅产业化,主要体现在建筑设计标准化,部品生产工厂化,现场施工装配化,结构装修一体化,信息管理智能化。其中关键的:

1.通过互联网和信息化技术,促进互联网与建造业的跨界融合。推动建筑信息模型(BIM)等新技术在工程中应用,建立多方参与、高效协同的云服务平台,解决住宅建设中相互不匹配、实时控制差等难题。如济南的产业化项目,利用BIM技术,装配式建筑在工厂阶段,不管是预制的墙还是柱,都能通过芯片连接起来,钢材、沙子、石子是哪里生产的,整个生产过程由谁经手、谁检验、谁安装、谁监理,全都清清楚楚,让每个部件构件的标号、质量都能跟踪,向实现房地产业的“中国制造2025”,迈出一大步。

2.通过互联网和信息技术,改进住宅的建造方式。现在,我们将现代工业与信息化加以融合,在住宅的建造体系方面进行了不少探索,在混凝土结构预制装配化和完善钢结构住宅体系方面,已经初见成效。例如远大住工充分吸收美国、日本、德国、新加坡等国家的先进理念与技术,结合中国市场的实际,建立起完善的住宅产业化研发体系、制造体系、施工体系、材料体系与产品体系,解决了渗漏开裂、保温隔音效果差、防火抗震性能不符合要求等质量通病,使污染、能耗降到最低,有利于住宅建造早日达到工业化的标准、工业化的精度、工业化的效率、工业化的质量。

3.通过互联网和信息技术,改进和提高住房的性能,特别是部品部件的质量和使用寿命。许多住宅品质上不去,与部品性能差、质量低、使用寿命短有很大关系。以往的采购环节成本高、效率低、信息不对称,在建材和部品部件的优采方面做得不够好。有了电子商务在线上线下的互动,优采平台不但能结合产业化选择更多好产品,还可以淘汰那些能耗高、有污染的建材,应用更多绿色建材、环保建材和新型建材。这对提高老百姓的居住质量作用很大。

    二、通过百年住宅的建造塑造房地产的品牌形象。如果说住宅产业化是促进房地产业转型升级的手段,那么百年住宅就是提高房地产品质的目标和方向。百年住宅是我国吸收国外经验,加入中国原创技术的高品质住宅产品,对实现建筑长寿化、建造产业化、绿色低碳化、品质优良化有很大促进作用。以中国建设科技集团提供技术,绿地建造的上海南翔威廉公馆项目为例,通过空间可变、SI体系、工业化集成部品等创新技术,使房子实现在不同家庭人口模式下,空间可根据需要进行自由分割,满足不同人生阶段的家庭生活功能需求。SI体系可以通过支撑体和填充体的分离,如主体结构与管线分离、采用轻钢龙骨隔墙等,方便建筑全寿命周期中设备与管线的维护和更换,这样,业主改修内装时就不必再去破坏承重墙、重新铺设管线,即使最容易发生质量问题的厨房和卫生间也让人放心。百年住宅还能让人的居住环境更健康,这包括人们的生理健康和心理健康。人的一生,有近2/3  的时间是在住房或者与住房相关联的环境中度过的,如果百年住宅这项工作抓好了,住房品质就有保障,房地产行业的品牌形象也会提高,社会口碑会随之更好。