房产商在“名为购房、实为借贷”案件中的审判风险

发布时间:2016-04-22 09:09阅读次数:2234

 

由于国家一系列宏观调控政策的实施,银根收紧,企业通过银行融资比较困难。融资渠道不畅,导致民间借贷异常活跃。尤其是在最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称“解释”)出台后,法院认可企业间为生产、经营需要拆借资金的效力,民间融资行为将更加常态化。然而借款时,出借方为保障其出借资金安全,尤其是企业间的借贷有被认定无效的风险,出借人的利息收益不会受到法院支持,为防止借款人(本文指房产商)到期因故无法偿还借款本息,同时为避免繁琐的抵押登记手续和难以实现抵押权的情况,出借人多利用借款人急需用款的心理,要求借款人签订虚假的房产买卖协议。如果借款人在借款到期后及时偿还了本息,房产买卖也就从此不再提起。如果一旦发生借款人未能按期偿还借款本息,出借人则会在多次催收无果的情况下,凭借当初签订的房产买卖合同起诉借款人,要求依法确认双方签订的房产买卖合同有效,判令借款人履行交付房产的义务,并协助办理产权过户手续,进而达到防范借款风险,不还钱就收房抵债的目的。这种行为即“名为购房、实为借贷”。

实践中存在大量“名为购房、实为借贷”的情形。在现行法律法规以及司法审判实践环境下,我们通过对法院审理该类案件的法律关系认定及判决理由的分析,发现法院审理此类案件的自由裁量空间较大,该类案件既可能被法院认定为商品房买卖法律关系,又可能被法院认定为民间借贷法律关系。法院在审理此类案件时,不仅看合同名称、形式,更重要的是解开面纱,根据双方当事人提供的证据,查清真相,揭开假相,准确认定事实,按照证据内容和证据间的联系来探寻双方当事人的真实意思表示,确定双方当事人之间的法律关系实质,并以此作出判决。解释第二十四条规定,“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”具体裁判时,法院就此类案件会综合评价双方提供的证据,从交易内容和交易形式上认定双方当事人之间的法律关系。如该项交易的行为特征与购房的行为特征更为接近,购房合同、回购协议等证据证明双方之间是以取得房产所有权为目的,则法院通常认定为购房法律关系;如该项交易的行为特征与借贷的行为特征更为接近,购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房产所有权为目的,而是为实现资金融通,则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。

因此,房产商为避免因融资而导致房产低价出让给出借人的风险,有必要对法院的审判认定标准进行研究,在实践中避免高风险行为,在签署合同、文件以及作出相关行为时,要体现借贷的意思表示,并在起诉时提供相应证据予以证明。

一、从交易内容上认定。

1.房产买卖合同或者回购协议中明确记载“房产出让方在某年某月某日前将购房款退还给购买方,协议作废/购房人将房产退还给出让方”(回购安排)的内容,更有可能被认定为借贷关系。

在正常的房产买卖合同中,双方目的为出卖方出售房产,购买方支付购房款,取得房产所有权,不可能存在出卖方在特定的时间、特定的价格回购已出售的房产重新获得房产所有权的情况。如果买卖合同中载有回购安排的内容,可以推定这类房产交易行为明显存在有悖房产买卖常理的情形,法官倾向于认为双方存在借贷的意思,因合同中明确约定了“还款”时间,且无转让房产所有权的真实意思表示。房产商若能提供记载相关内容的房产买卖合同、补充协议或者回购协议等证据,对自己的借贷法律关系的主张比较有利。

2.合同中双方确定的房产转让价格是否与房产所在地段相同品质房产当年的市场出售行情相符。

房产商为借款而签订的房屋买卖合同,约定的房产买卖价款数额通常就是双方发生的借贷数额(通常其中已包括到期利息)。在借贷时出借人为保证自己的利益最大化,降低可能发生的风险,同时基于借贷时自己所处的强势地位,一般情况下也会将所谓的房价压得很低,其要求借款人怎样签,借款人往往是不会拒绝的。而这一价格又会比房产所在地段通常的市场价格偏低,甚至合比签订合同落款年份当地新建房产成本价格还要低。一个理性的房产商不会以低于成本价的价格出售可以正常出售的房产,明显属于赔本买卖,这种交易有悖常理,亦可作为合同签订时借款方融资的真实意思表示。对此类证据的收集,房产商一方面要证明自己“转让”的房产价格明显低于市场价,另一方面需要提供证据证明借款时同品质房产的市场销售价格,如所在地段相同品质楼盘或同一楼盘相似位置房产销售记录等。

3.合同约定的违约责任不符合房产买卖交易习惯的,会被认定为借贷法律关系。

合同约定受让方逾期付款违约金与出让方逾期交房违约金为明显不对等的。如受让方逾期付款的违约责任很低,而出让方若不回购出让房产,且不办理交房手续的违约责任很高。则可能被认定为借贷。

4.若房屋买卖合同中约定的买卖标的和出让方现有房产不可分割转让的,如将酒店房产中的大厅单独出让的,有违交易习惯,同样可被认定为借贷。

二、从交易形式上认定。

1.双方签订房产买卖合同后,出让方若在约定的交房期限内将房产及房产证等及时交付给受让方,法院认定为房屋买卖关系。

该点成为法院审判同类案件时的关键所在。若实际已经交付房屋,或者出具了相关文件,进行相关行为,产生了交房的效果,那么法院通常会认定双方为房屋买卖关系。若房屋买卖合同约定的房屋为期房,即使超过了合同约定的交房时间,房产及产权证照等始终未交付,买受方也不催收房产,仅要求支付违约金的,通常被认定为借贷。若房屋买卖合同约定的房屋为现房,出让方已具备交付条件,但双方在合同签订后均未要求及时交付房屋,而是从签订合同之月起出让方就按月固定支付大额违约金给受让人,此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。但房产商若出于还款压力,与出借人订立了《房产交付协议》的,或者在交易内容中仅明确约定了办理交房手续的期限和程序等详细内容,而无回购约定,更倾向于房屋买卖的意思的,则会被认为双方具有房产买卖的意识表示,存在被认定为买卖关系的法律风险。

2.双方签订的房产买卖合同若经备案,被认定为房屋买卖关系。

按照交易习惯,商品房买卖合同签订时,为防止房屋一房二卖,受让人都会要求出让人将房屋备案登记,若房屋实际已经备案,也可认定为双方具有买卖房屋的意思。若当事人一方主张房屋买卖关系,另一方主张借贷关系,综合考虑其他证据,若法院最终认定借贷关系成立,签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为,构成一种非典型担保。

3.受让方在签订房屋买卖合同后,再要求出让方或出让方的关联方承担担保责任的,会被认定为借贷。

借贷双方不会另行签订以房抵押借款合同,出借人也不会要求借款人到房地产登记机关办理抵押登记。因为签订的话,在借款人到期未能偿还借款本息的情况下,放款人凭借双方签订的房产买卖合同起诉借款人要求确认买卖合同有效、履行交付房产、协助办理产权过户手续时,借款人如果否认双方之间存在真实的房产买卖关系,拿出抵押登记合同、抵押登记手续,所谓房产买卖的真实性便不攻自破。

4.如税费承担主体是出让方,有可能不被认定为房产买卖法律关系。

正常的房产买卖交易中,契税等由受让方承担,若双方约定房产买卖的所有税费均由出让方承担,并由出让方负责人及其关联公司提供担保,该约定与交易习惯不符。

5.双方签订房产买卖合同的执笔起草人是否购房者一方。

一般情况下,出让方如出售房产,往往会采用商品房买卖合同示范文本,并向外张贴售房广告、通过电视台播放字幕售房广告等形式对外宣传。因此,如果起诉房产买卖纠纷案件的是购买方,其提供的合同明显有利于受让人,同时存在转让的价格与当时市场行情呈明显偏低,或者房产及房产证等手续久拖未交付的情形,不排除双方之间是一种虚假的房产买卖关系。

法院对案件的审理从来都不是简单的1+1=2的计算公式,法院会在双方提交的证据的基础上,从交易内容和交易形式进行综合考量,在法院对各方表面行为与真实意思表示是否一致做出认定后,会进一步判断依各方真实意思认定的法律关系,根据认定的法律关系作出判决。与此同时,法院还会就交易中是否违反法律、行政法规的效力性强制规范进行审理,如违反,则认定其无效;如不违反,则根据符合真实意思表示的法律关系来确定各方权利、义务。房产商应尽量避免作出房屋买卖的意思表示,尽量不办理房屋买卖相关手续,不出具交付通知书和签订交付协议等文件。

                      (浙江腾飞金鹰律师事务所  陈月棋 罗 平