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刘志峰在2016浙江商业地产创变峰会上的讲话

发布时间:2016-05-09 11:11阅读次数:2210

 

推动商业地产健康有序发展

——在2016浙江商业地产创变峰会上的讲话

刘志峰

 

当前,中央对城市发展和房地产发展都提出了明确要求:城市发展要经济适用、美观大方、绿色低碳,建立和谐宜居的美好环境;房地产发展要以供给侧结构性改革为动力,促进有效供应,满足有效需求,因城施策化解库存。

商业地产一头连着消费,一头连着地产,是稳定我国消费和房地产业的重要力量,事关老百姓的衣食住行和生活品质。但在扩大内需、繁荣市场的同时,商业地产也遇到一个重大问题:库存严重。

究其原因:一是有些城市脱离实际消费水平,过度依赖商业地产拉动城市投资建设,使大量商业地产模式规划无序、盲目发展。二是一些开发企业无法产生租金或销售收入,由于资金长期占压,不堪重负,难以持续发展。三是商业地产业态单一,同质化严重,个性化、差异化发展不够,经营模式陈旧老化。四是一些商业地产开发和经营企业未能适应互联网发展,电商与实体商业之间的融合仍有很多难题未能破解。

对这些问题,我们要加以重视,结合“十三五”规划,做好以下几方面工作:

一、要以中央城市工作会议为统领,做好商业地产的规划设计。

商业地产是城市发展的重要组成部分。在规划设计上,要以人为本,围绕城市的发展布局、功能定位、文化和商业特色进行,不能简单地按一张相同的图纸来规划不同的商业地产项目。规划设计中,商业地产不能只停留在物质层面,要在满足老百姓的精神层面和生活品质上下工夫;要多考虑交通、环境、商业、金融等配套设施,满足老百姓购物的个性化、多样化需求;要围绕新型城镇化规划,特别是城乡统筹、产城融合规划设计项目,满足新市民的购物需求,让老百姓购物更方便、更舒心。

二、要以供给侧结构性改革为动力,促进商业地产的有效供给,满足有效需求。

商业地产之所以有库存,并不能简单地认为商业地产多了,而是传统落后的产品供给过剩,为消费者提供有效需求的供给不足。因此,要在发展商业地产的过程中,盘活存量、做优增量、提高质量。精准生产出满足群众衣食住行的有效需求,通过良好的招商和后期运营增加商业地产的附加值、增加值。如浙江发展特色小镇,建立了拥有百年商业文化的丝绸小镇、龙井小镇、青瓷小镇,不仅推动了消费升级,还使“浙江制造”在工业与商业的结合中发挥了重要作用,同时这些特色商业也满足了城镇居民和新市民的需求;再如易居中国利用保险箱业务,与收藏拍卖界联合,盘活了商业地产的有效资源,实现了传统项目开发向先进运营管理转变。

三、要以融合共享的发展理念为宗旨,打破传统的商业地产发展模式。

当前,新经济、新产业层出不穷,产业的界别界线更加模糊,产业的交叉发展、融合发展比比皆是,以复合、跨界为主的体验式商业地产,逐渐被市场所看好,传统的商业地产必须与这些新模式融合发展、共享发展。同时,要与互联网融合。互联网的奇妙之处,就是实现拓展和延伸。网络越大,拓展力越强。与普通住宅相比,商业地产的产业链更长,各个环节环环相扣。近年来,商业地产的服务功能虽有所增强,但利用互联网技术挖掘商业地产的未知领域还有很大空间。商业地产作为不动产是无法移动的,但通过接入互联网后,就可以将信息、金融、教育、文化、影视、娱乐、智能等资源融入地产,将不动的商业地产,变成能动的商业地产,从而实现商业地产运营周期中的价值最大化。

四、要以创新业态和做好服务为推动力,提高商业地产的发展质量。

传统商业的衰退,除了自身原因外,主要是其服务功能被电商等新的商业模式所取代,或者说战胜。怎么重新找到市场定位?一是有必要通过资产证券化、物业托管和租赁等方式,整合资源,盘活资产,创新业态;二是走精品+体验路线和靠服务质量的提升,将更多消费者拉回实体店;三是主动参与社区商业服务,让商业地产回归方便群众的本质;四是建立商业+消费+房地产的模式,使商业地产的内涵更丰富,服务更精细,发展质量更高,并通过智能、移动支付等手段促进消费升级,引导消费向智能、绿色、健康、安全转变。还要加强商业地产的标准化工作,通过科学规范的产业指引,逐步淘汰落后和已经失去竞争的消费业态。