预售商品房买卖合同解除后的法律实务研究

发布时间:2016-05-09 14:02阅读次数:1896

 

预售商品房买卖合同解除后,预告抵押权人对于房产是否享有优先受偿权,以及购房者和开发商如何偿还贷款银行已经发放的贷款,一直是各界较为关注的两个焦点。为此,本文结合案例以及相关法律法规,对上述两个问题进行讨论,以期抛砖引玉。

1司法实践中对于抵押权预告登记效力的认定

【案例】

原告中国光大银行股份有限公司与被告陈思琦、上海东鹤房地产有限公司签订《个人贷款合同(抵押、保证)》,约定陈思琦向光大银行借款用于购房并以房屋作为抵押物提供担保。东鹤公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后,光大银行和陈思琦办理了房屋的抵押权预告登记,光大银行于同日按约发放贷款。

后因为两被告的商品房买卖合同被法院判决确认无效。故原告诉至法院要求陈思琦归还贷款利息,东鹤房产连带贷款本金、利息及逾期利息,抵押物处分时享有优先受偿权等。经法院一二审,二审法院认为抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,光大银行作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对房屋的处分,但并非对房屋享有现实抵押权,因此判决驳回光大银行对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求(此案例公布于最高人民法院公报)。

【分析】

《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第二十条规定,预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。第二十七条规定,以预购商品房贷款抵押的,须提交生效的预购房屋合同。第三十四条第二款规定,以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。该办法首次对预购商品房贷款抵押进行了明确并且规定了办理该项抵押的相关法定条件。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。该司法解释也认可了尚未建成的房屋办理了抵押物登记的合法有效性,但是此条规定较为笼统,仅表述为可以认定抵押有效,但是并未明确该效力为物权效力还是债权效力。

《中华人民共和国物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

《房屋登记办法》第六十七条规定:有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。

根据上述规定,可知我国建立预告登记制度目的在于限制房地产开发商等债务人处分抵押财产的权利,以保障预告抵押权人将来债权的实现。但是对于抵押权预告登记的性质即其产生的效力法律法规并没有明确的约定,这也导致了理论学界和司法实践中一直存在争议的情况。

在目前的司法实践中,对于抵押权预告登记效力的认定主要有以下几种观点:

第一种,认定抵押权预告登记因登记而获得物权效力,抵押权自登记时即设立,预告抵押权人有权就抵押物折价或拍卖、变卖款项享有优先受偿权。目前仍有部分法院认可这一观点并作出相应判决,此种认定下预抵押权人风险较小。

第二种,认为抵押权预告登记在正式办理抵押权登记前,所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,因此不认可该登记产生抵押物权效力。如本文上文所援引的经典案例即为该观点的体现。笔者同意此种观点,主要理由如下:

首先,抵押登记完成后设立的抵押权为担保物权的一种,具有支配性以及排他性,其中优先受偿权是抵押权的核心和实质。而抵押权预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利,该权利具有保全、保存顺位、破产保护的效力,能够对抗任意第三人,但本质上并非支配权,仍为一种请求权。

其次,《物权法》第二十条规定的表述为当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记,因此预告登记的目的为保障将来实现物权,其所针对的是将来发生的物权,是否能最终成为现实的物权尚存在不确定性,但抵押权与此不同,一旦设立即具有确定性。

第三,《物权法》第二十条规定的表述为预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效,因此抵押权预告登记具有临时性,属于预备登记,是在未完成正式的物权转移登记之前进行的登记,待物权变动的条件具备后,需在上述时限内进行抵押权的正式登记,否则抵押权预告登记将失效,这也明显区别于抵押权这一担保物权。

2司法实践中对于商品房买卖合同解除后银行按揭贷款的处理

【案例】

原告吕冬萍与被告珠海市中港城房地产有限公司签订《商品房买卖合同》,约定吕冬萍向中港城房产购买其开发房屋,但由于中港城房产未按合同约定时间交房,故吕冬萍诉至法院要求解除合同并要求返还购房款等。第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行作为吕冬萍购买案涉房屋按揭贷款的贷款银行据此要求解除其与吕冬萍签订的按揭贷款合同并要求中港城房产向其直接返还贷款本金及利息,并由吕冬萍对中港城房产承担连带清偿责任等。

法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理〈商品房买卖合同〉纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条的规定判决被告中港城房产向原告吕冬萍返还购房首期款、支付违约金等;并向原告吕冬萍支付其已清偿给第三人珠海市分行的按揭贷款本金和利息;被告中港城房产向第三人珠海市分行支付原告吕冬萍尚未清偿的按揭贷款本金、利息;被告中港城房产向第三人珠海市分行全额支付上述款项后,原告吕冬萍与第三人珠海市分行按揭贷款合同解除,该按揭贷款合同解除前原告吕冬萍继续履行清偿责任(此案例公布于中国裁判文书网,仅摘录与本文研究问题相关的诉请及判决)。

【分析】

开发商与购房者签订的商品房买卖合同被解除后,贷款银行一般会基于按揭贷款合同目的无法实现而要求解除其与购房者签订的按揭贷款合同。那么在此情况下,银行的按揭贷款如何清偿?

根据上述案例,目前商品房买卖合同解除后银行已发放的按揭贷款清偿在法院司法实践中一般是根据《最高人民法院关于审理〈商品房买卖合同〉纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定进行处理,即商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。这种处理方式有利于减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累。但是在此大原则下,不同情况具体处理方式也有所不同:

情况一:购房者按约向贷款银行履行还款义务,但由于开发商违约导致商品房买卖合同解除的。上文案例即为该情况,因此法院判决开发商返还购房者首付房款的本息以及已经清偿给贷款银行的按揭贷款本金及利息,并由开发商直接向贷款银行支付购房者剩余未清偿的按揭贷款本金及利息。实践中贷款银行往往会要求购房者对于开发商上述清偿承担连带责任,但是鉴于购房者与贷款银行之间一般并无约定购房者对开发商的债务承担连带责任而法院不予支持。

情况二:购房者不按期向贷款银行履行还款义务,提供阶段性担保的开发商应贷款银行要求代偿借款,由于购房者上述违约行为导致商品房买卖合同解除的。因为在预售商品房无法办理正式抵押登记之前,开发商一般会对购房者借款提供阶段性担保,如此时购房者未按期归还银行借款,则贷款银行有权要求开发商代偿。此种情况下如商品房买卖合同被解除,根据相关法院的判决,开发商有权在应归还购房者的房款中扣除相应的代偿款以及违约金等,并且有权无息返还购房者剩余房款,购房者尚欠的按揭贷款本金及利息由开发商直接向贷款银行返还。

       (浙江腾飞金鹰律师事务所  陈月棋 沈 笑)