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刘志峰在在世界华人不动产国际研讨会上的主旨演讲

发布时间:2016-08-01 15:03阅读次数:1783

 

 

 

 

以供给侧结构性改革推动房地产可持续发展

—— 在世界华人不动产国际研讨会上的主旨演讲

中国房地产业协会会长 刘志峰

 

当前要明确一个任务——化解房地产库存;建立两个体系——以需求为导向的产品结构体系和租售并举的租房供应体系;创新三个机制——土地供应机制、高品质新型住宅激励机制和新市民需求支持机制;补足四个短板——设计短板、产品短板、住区配套短板和技术短板。

为中国这样一个人口大国提供住房供应,既是人类居住史的壮举,也是供给侧结构性改革的实践。改革开放前,中国住房供应极度短缺,三代同室、结婚没房子的情况很常见。住房问题,成了国之忧、民之忧、家之忧。1998年全面深化住房制度改革以来,人民群众居住条件得到了极大改善。1978年至2014年,在城镇人口增加3.4倍的情况下,城镇居民人均住宅建筑面积增加了4倍,达到33.3平方米,户均成套住房接近1套,实现了住房由极度短缺到快速发展,再到追求品质三个阶段的历史性跨越。当前,中国新经济、新技术快速发展,在互联网、信息经济、智能技术的影响下,房地产与商业、文化、旅游、养老、社区服务业加质转变,为房地产增添了新动力和新活力,但在房地产升级换代的同时,长期积累的问题和矛盾也日益显现:  

第一,城市分化严重、库存压力大。由于城市化进程和资源配置的差别,不同城市房地产分化严重。一线城市和部分二线城市面临房价调控的压力,多数二线城市保持稳定发展,三四线城市库存压力大。虽然全国房地产库存已连续3个月下降,但商品房待售面积仍高达7.2亿平方米。去库存成为当前经济工作的一项重要任务。  

第二,房地产杠杆化风险加大。2008年以来,为应对国际金融危机,中国出台了一系列经济刺激计划,大量社会资金流向房地产和大批企业介入房地产。今年以来,在去库存等货币政策推动下,全国商品房销售面积和销售金额均快速增长,但这种市场回暖主要是金融杠杆的作用,加杠杆虽然释放了部分有效需求和改善性需求,但也带来了不少投资投机性需求。如果反复加杠杆,有可能引发系统性和区域性风险。  

第三,房地产成本不断上升。一是土地成本不断增加,二是融资成本不断增加,三是材料采购成本不断增加,四是管理成本和劳动力成本不断增加。其中,最突出的是土地成本。房地产是高度依赖土地和资金的行业,但土地不能无限供应,企业拿地和拆迁成本不断升高,抗风险能力有所下降,引起社会关注。  

第四,房地产短板日益显现。新经济为房地产注入新动力,但也暴露了很多短板:一是粗放式设计导致产品简单模仿,部分房地产企业仍停留在户型、面积、地段的传统比拼上。二是产品质量提升缓慢。一些企业重销售、轻技术,重资金、轻管理,在一些新技术、新材料、部品部件整合应用上,下工夫不够。三是配套服务有待提高。一些项目在交通、商业、金融、教育、医疗等公共资源还没配置好的情况下就盲目开盘,产生了大量的无效供应。四是资源能源浪费严重。大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放,对生态环境产生了不良影响。  

如何解决这些矛盾和问题,关键要发挥供给侧结构性改革的作用。在房地产领域调结构、促转型、降成本、上水平、补短板。我把它概括为明确一项任务、建立两个体系、创新三项机制、补足四个短板。

一、明确一项任务

 保持房地产可持续发展,首先要化解房地产库存。库存无法在合理时间内去化,就会变成城市的负资产,甚至引发金融风险或社会问题。但化解房地产库存,又与钢铁、煤炭、化工等领域不同,房地产不是普通产能,无法像工业产能那样关停并转。既要立足当前,也要看到长远,因城施策做到“三个结合”:一是结合所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算,按照待建、在建、已建待售分类,摸清库存的成因和底数,各地也应根据实际情况去库存。二是加快三四线城市基础配套设施建设,扩大有效需求,结合大城市人口疏解计划,加强城市副中心的配套服务,在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住,逐步盘活库存。三是在中小城市提供更多就业创业机会,吸引更多农村转移劳动力和大学毕业生到这些城市工作居住。从长远看,还要加大保障性住房的货币化安置,用促进产业发展和增加配套服务去库存,实现供需平衡。

二、建立两个体系 

1.以需求为导向的产品结构体系。当前,中国的住房消费已经从有房住向住好房转变。房地产不是需求过剩,而是需求变了,供给却没有变,质量、服务跟不上。杭州临安有个别墅项目,库存占项目总量的50%,为什么近在杭州咫尺的项目得不到消费者认同?浙江蓝城集团接手后,从供给侧入手,重新规划设计,把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计,改为83平方米的精装修+中式小别墅,增加了一系列配套服务。通过一减一增,让一个滞销产品变成畅销产品。  

2.租售并举的住房供应体系。从供给侧看,去库存和改善供应结构是表,建立一个租售并举、供应形态均衡的住房市场才是本。改善供应形态,首先要去除重售轻租的观念,把一次性的住房购买,变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。国外租赁市场都很活跃,一些国家50%左右的居民是靠租房解决居住的,而且租售比价合理。其次要支持房地产企业从商品房销售向售租并举模式转变,鼓励投资者购买库存的空置房用于租赁,盘活更多沉淀的房地产库存。第三要培育发展房屋置换市场。一个家庭在不同阶段住房需求不同,可能需要置换好几次房。目前,大连在全国创建先买后卖的房屋置换办法,置换户在二手房或新房市场选中房源后,由置换机构联合银行提供卖方信用,以原住房评估价的60%贷款给置换户。该办法实行15年来,大连已置换房屋2.1万套。

  

三、创新三项机制 

1.土地供应机制。从供给侧看,土地制度创新是关键。当前,对去化周期长的地区要减少供地或停止供地,从供给侧抑制低端和无效供应。如江苏常州今年已是停止供地第3个年头,现在去化周期已减为9个月,到年底去化周期可实现6个月。同时严格控制商业地产等非住宅的用地供应,发展优客工场、长租公寓等新业态。

2.高品质新型住宅激励机制。供给侧改革也要有抑有扬。抑的是低端和无效的供应;扬的是高品质新型住宅。对通过产业化、集成化、信息化手段和新型建造方式生产的高品质新型住宅,要给予信贷、税收优惠政策,降低高品质住宅初期发展的建设成本,支持房地产企业发展优质产品。

3.新市民需求支持机制。从需求端看,要支持有一定经济收入的农民进城买房,推动农民工市民化,使新市民的住房需求得以落实。这里面有两点需要抓紧:一是简化收入证明和担保手续,切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢的问题,为他们扫清政策障碍;二是通过解决户籍、居住证、子女教育等手段,让新市民买房后顾无忧。

四、补足四个短板 

加快供给侧改革,要将制约房地产发展的关键性短板补齐。补短板的过程,也是房地产业与新经济、新技术融合的过程。

1.补设计短板。分析一些城市库存大的原因,设计单一是先天性短板,但如果设计好了,就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。做到这一点,首先要将建筑设计与城市设计融合;其次,建筑设计要兼顾室内装修设计,二者合一,同步完成;第三,在大力推广装配式建筑中要特别重视预制构配件设计,完善设计体系。如江苏龙信集团,在设计中有效融入装配式技术,既提高了住宅品质和城市形象,也降低了开发成本,企业从中获得经济社会效益。

2.补产品短板。要有效利用新技术促进住宅的升级换代。一要大力发展绿色建筑、产业化建筑,建立智能舒适、健康愉悦的居住和生活环境,提高居住舒适度。二要依托互联网和智能技术整合产业链,推动跨界合作,促进房地产与健康医疗、休闲娱乐、服务业融合,满足群众对不同业态的需求,促进住宅服务和价值得到拓展。

3.补住区配套短板。首先要按加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭的原则,补足住区规划,让小区居民享受敞开式的居住文明。万科运用街坊式的设计规划项目,建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷,至今还保持着良好的环境和服务。其次要落实配套,商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用,实现城市与房地产的和谐发展。

4.补技术短板。“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期,要推进住宅产业化和新型建造,为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要大力发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系,利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例。一些先进技术如果再不应用推广,造成的短板,将让我们终生遗憾。