营改增,不可不注意的几个法律问题

发布时间:2016-08-01 15:03阅读次数:1944

 

根据财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)的要求,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业等营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

建筑业、房地产业纳入营改增试点范围后,房地产开发企业应注意以下法律问题:

一、约定合同价款中是否包含增值税

营业税是价内税,增值税是价外税。此前,商品房买卖合同、租赁合同、采购合同等约定的价款当然包括营业税。但增值税是价外税,合同价款为非含税价款。因此,为避免合同双方就合同价款理解的分歧,以及税务部门对税基认定争议,建议在合同中就合同价款是否包含增值税作出明确约定,特别是对一些远期合同(如尚未开始履行的租赁合同)的合同价款是否含增值税进行约定。

二、免租期、赠送将视同销售

《营业税改增值税试点实施办法》第十四条规定,单位向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让不动产,视同销售服务或者不动产。根据该规定,租赁合同约定的免租期、商品房买卖合同约定的赠送车位、装修、设备等约定将视同销售,按市场公允价计征增值税。

为避免不必要的税负,建议租赁合同中取消免租期的约定,而将该部分租金分摊至一定的期限内,或在免租期内约定比较优惠的租金(该部分租金可有条件抵扣);对于赠送,应作出赠送部分物品已经包含在总价款中的解释,或者直接避免使用赠送的字样。

三、兼营销售应分别约定价款

《营业税改增值税试点实施办法》第三十九条规定,纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。根据该规定,如果工程总承包合同EPC合同)未分别约定勘察、设计、工程价款的,则将从高按11%的税率征收营业税,如能分别约定,则勘察、设计费将按6%的税率征收营业税。另外,房屋租赁的税率为11%(房屋租赁还应考虑房产税),动产租赁的税率为17%,物业服务的税率为6%。因此,如果在房屋租赁合同中,未区分租赁和物业服务,则至少将全部按11%的税率征税(如内容涉及设备等动产租赁的,还有可能按17%计征税收)。

四、对于房地产老项目,如房地产开发企业选择按一般计税方法计税的,应要求施工单位选择按一般计税方法计税

房地产开发企业销售其开发的房地产项目,以其取得的全部价款和价外费用,扣除土地价款后的余额为销售额。因此,对于地价比例高的房地产老项目,房地产开发企业还是会选择一般计税方法缴税。但是,对于施工单位,由于受管理、进项税款等因素的限制,选择按简易计税方法的居多,但由此会影响到房地产开发企业的进项税。因此,对于房地产老项目,如果房地产开发企业确定选择按一般计税方法的,建议在施工合同中约定施工单位也应按一般计税方法计税。

五、工程承包、采购类合同应就增值税专用发票作出专门约定

为确保顺利抵扣进项税额,房地产开发企业在签订承包、采购合同时,应对承包商、供应商开具增值税专用发票进行特别约定,并约定相应的违约责任。一般情况下,要求在向承包商、供应商付款前,承包商、供应商开具增值税发票,以避免此前经常发生的发票拖欠现象(在司法实践中,部分法院不支持要求开具发票的诉讼请求)。另外,承包商、供应商应支付的违约金,如果从合同价款中扣除,但承包商、供应商仍应按原合同价款开具增值税专用发票。如果供应商是小规模纳税人,只有当其产品或服务价格较低足以弥补由于进项税额不能抵扣所带来的损失时,才能予以考虑。

六、加强增值税发票管理,防范刑事责任风险

与此前的营业税发票相比,增值税专用发票的管理制度更加严格,违法后果也更加严重。我国《刑法》中涉及增值税专用发票的罪名就多达五项,涵盖虚开增值税专用发票(第二百零五条),伪造或者出售伪造的增值税专用发票(第二百零六条),非法出售增值税专用发票(第二百零七条),非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票(第二百零八条),盗窃增值税专用发票(第二百一十条)等多种犯罪行为,面临的刑事责任包括罚金、没收财产、管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑。除刑事责任外,企业还可能面临基于《税收征收管理法》的行政处罚和因善意接受虚开增值税专用发票不能抵扣带来的税款损失。对于供应商、承包商提供的资金流(银行的收付款凭证方向)、票流(发票开具方向)和物流(或劳务流的提供方向)不一致的增值税发票,应坚决拒绝;同时应特别注意,在进行税务筹划时,严禁触及“增值税红线”。

(浙江腾飞金鹰律师事务所  陈月棋