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房地产调控需要长效机制与短效机制并重

发布时间:2016-10-28 10:10阅读次数:1685

 

 

 

地产是一个特殊行业,政府调控对其健康发展非常重要。1998年房改以来,我国房地产行业经历了多次周期波动,政府调控房地产的经验也在不断成熟,不过在有些方面仍需进一步探索和完善。根据香港调控经验和热点城市调控的实际情况,笔者认为房地产调控既要建立长效机制,又要建立短效机制,二者缺一不可。短效机制如同中医讲的急则治其标,长效机制如同缓则治其本,长短结合即所谓标本兼治。

关于房地产调控的长效机制各界已经探讨较多,主要措施是为部分中低收入阶层提供住房保障,支持住房消费,抑制投资投机,开征物业税增加持有环节成本,实施差别化信贷政策等等。本文重点探讨短效机制,这一点往往被大家所忽视,但笔者认为短效机制对于调控房地产也是非常重要的。

所谓短效机制,是指政府(中央和地方)与相关部门针对房地产市场激烈波动,或者市场已出现大幅涨落苗头,能及时或者提前出台一些相应措施,积极引导市场健康平稳发展,努力避免大起大落。短效机制也可以简单理解为及时调控,与滞后调控对立。

香港房地产发展的时间比较长,市场也经历过多次大幅波动,政府调控房地产的经验也相对成熟。我们可以从香港近几年的调控实践,来探讨何为及时调控和短效机制。香港已经连续22年在“经济自由度指数”排名中获得第一,在这样一个全球经济自由度最高的地方,政府却对楼市高度关注,频频表态或出手干预,可见调控对房地产是多么必要和重要。下面是近4年多来香港特区政府对房地产的一些表态和调控历程。

2016年2月25日,针对香港楼价在过去4个月下跌约9%,香港财政司司长曾俊华表示香港现在还不具备条件“减辣”( 即撤销部分调控措施),仍要更多时间观察,“减辣”需要考虑市民的置业负担能力,当前供楼占市民开支偏高。

2015年12月7日,针对美联储加息预期对香港楼市的影响,曾俊华表示未来监管措施要看三大指标(房价、市民置业负担能力及成交量)来决定,至于何时“减辣”还需要多观察。10月初曾俊华曾表示若有必要政府将调整政策应对美联储加息和近期市场波动,对于楼市,我们的目标一直是维持稳定。

2015年2月27日,香港金融管理局再推宏观调控措施,将价值700万港元或以下自用住宅物业的最高按揭成数调低至六成;将购买第二套房和各类非自用物业的按揭供款与入息比率上限由五成降至四成。曾俊华重申如果有需要,会毫不犹豫推出适当措施令楼市平稳发展,而且出手会快和狠。这是2009年10月以来金管局第七次推楼市宏观调控措施,目的是压制香港房价2009年至2014年的“六连升”。据统计2014年香港整体房价累计上升13.3%,高于2013年的7.7%涨幅,累计涨幅达到1.65倍,部分地区涨幅惊人。

2013年2月23日,香港全面提高楼宇买卖印花税,最高税费将翻倍收取,以抑制炽热炒作。200万港币以下交易的楼宇,印花税将由现时的100元增至楼价的1.5%;其他更高楼价税率全面增加1倍,最高税率由4.25%增加至8.5%。

2012年10月27日,为了及时应对香港房价连续5周创下的历史新高,遏制炒风,香港特区政府宣布实施全新的买家印花税措施,所有非香港永久居民、所有公司购买香港住宅时,还需要额外缴付15%的买家印花税。

从上述几次香港特区政府对房地产调控的表态和措施可以看出,香港作为经济自由度最高的经济体,在市场波动较大时对房地产会毫不犹豫推出适当措施令楼市平稳发展,而且出手会快和狠。很难想象,没有特区政府连续7次出手调控,香港的房价会飙升到何种程度,房价泡沫破灭后又会造成何种灾难性后果。

曾俊华强调的快,其实就是要有短效机制,及时调控,这是香港给我们的一个重要经验和启示。

那么,如何建立短期调控机制?笔者认为政府首先要对市场变化保持足够敏感,能洞察市场主要矛盾,并及时采取足够力度的反周期调控措施。

近年来房地产区域分化十分明显,在全国整体以去库存主要基调的同时,一线城市和部分二线热点城市如北京、环北京部分城市、上海、深圳、苏州、南京、郑州、厦门、合肥、南昌等地的楼市却库存告急,房价近1年多来呈现快速上涨之势,到今年3月有的城市已经同比上涨30%以上。

及时调控必须密切关注市场主要矛盾的变化,全国绝大部分城市的主要矛盾是供应过大,所以政策是消化供应泡沫,一线城市和二线热点部分城市的主要矛盾则是供不应求,房价过快上涨,调控政策应该及时转变为扩大供应、防控房价泡沫为主,如不因城施策盲目执行去库存政策,就会把大方向搞反火上浇油。同时看到主要矛盾后调控必须及时,就如同看病,在病初发时要及时治疗,到病得很严重的时候才开药方治病,治疗效果既慢又差。在当前城市化快速发展时期,房价有易涨难跌、快涨慢跌的特点,房价一旦快速上涨之后,在回落到比较理性的位置往往需要较长时间。所以在房价有过快上涨苗头的时候,能采取适当措施是最理想的,把问题扼杀在萌芽状态。

其次,建立调控短效机制需要常态化使用部分调控工具。房地产调控有财税、金融、法律、行政、舆论、户籍、土地等等多种方式,其中有些是快变量,有些是慢变量,有些手段可以常态化使用,有些不宜常态化使用。法律工具有一定基础性、严肃性,不宜常态化使用。但税收、金融、舆论、行政等快变量工具可以常态化使用,土地出让等政策也应该常态化使用,但土地政策见效需要时间,不是快变量。

所谓常态化使用,是指中央和地方政府及相关部门,根据房地产市场的激烈变化,及时应用某些工具特别是快变量工具对市场进行调控,并尽量预调微调,以达到稳定供求关系和房价波动的目的。

调控之所以经常滞后,与金融等调控工具不能常态化使用也有很大关系。如果我们及时看到了市场变化,但没能很好运用常态化、快变量调控工具,就会出现最需要出手调控市场的时候,我们却只成为旁观者,任由情况继续恶化。

所以说金融、税收、舆论、行政等快变量调控工具包括土地政策必须在需要时及时乃至随时使用,这样才有可能驾驭住房地产这匹桀骜不驯、喜欢折腾的烈马。正如香港财政司司长所说,在必要时会毫不犹豫推出适当措施令楼市平稳发展,而且出手会快和狠。

比如在金融工具在房地产调控作用非常大,时效性也强。笔者认为首付比例、二套房首付比例、按揭利率、贷款资格认定等手段必须经常使用,房地产市场这几年往往是两三年一个明显的波动周期,调控其实就是反周期,熨平供求和房价的波动幅度,所以金融调控工具的使用可能在3年内要多次使用才能应对市场的波动,我们往往是几年才有一次调整,这种节奏是行政审批的节奏,不是市场调控的节奏,显然难于达到调控目的。

最后,建立调控短效机制需要中央给地方合理授权,并厘清中央和地方政府在调控方面的责权关系。调控必须贯彻中央分类调控因城施策的精神,应该赋予地方政府灵活使用房地产方面金融和税收工具的权力,在市场需要时可以及时使用,而不是层层上报审批,等同意使用的时候供求矛盾突出、房价高企等不良后果可能已经明显显现出来了,或者市场行情可能已经是另外一种情况了。

香港人口700多万,6年时间连续7次及时调控的情况下房价仍然上涨1.65倍,说明市场力量很强悍,及时调控都压不住,如不及时调控后果只会更糟糕。北京、上海人口都在2000万以上,深圳、广州、武汉、苏州等城市人口都在1000万以上,杭州、南京、长沙、郑州等很多城市接近1000万,500万以上人口城市就更多了,这些城市的房地产成交量很多都超过香港。为更好落实因城调控,建立短效机制,建议国家授予500万以上人口大城市和少数热点城市房地产税收和金融政策在一定区间内灵活调整的权力,能像香港那样及时调控。当然权力下放的同时必须把房地产调控责任也落实到城市政府,笔者希望国家相关部门尽快研究实施,尽早建立起房地产调控短效机制,早日做到主动调控,避免被动应付。

                                                   (中国民生银行地产研究院:冯焱东