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地产金融:回顾与展望

发布时间:2017-04-07 14:02阅读次数:1137

 

    2016年是地产金融大发展的一年,地产金融的资产规模创历史新高,融资方式和融资结构发生较大变化,融资成本总体出现下降。地产金融主要有银行信贷、信托、债券、民间借贷、资管计划、股市融资、海外融资、私募基金、资产证券化等几种渠道和方式。其中银行占绝对主导地位,信托、债券、资管计划、民间借贷都有万亿上下规模,定增与IPO股市融资、海外融资、私募基金和资产证券化是一种补充,发展规模相对较小。

    一、银行信贷

    据央行《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示,2016年12月末,人民币房地产贷款余额26.68万亿元,同比增长27%,全年增加5.67万亿元,同比多增2.08万亿元,增量占同期各项贷款增量的44.8%,房地产贷款增量占比达到全部新增贷款的接近一半。其中个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%,全年增加4.96万亿元;房产开发贷款余额5.66万亿元,同比增长12.2%,其中的保障性住房开发贷款余额2.52万亿元,同比增长38.3%;地产开发贷款余额1.45万亿元,同比下降4.9%。从融资成本看,开发贷主要面向大中型房企,贷款利率大都在基准与基准利率上浮20%之间,也即4.75%至5.7%之间。按揭贷款利率首套普遍执行基准利率的九折,即4.41%,二套及以上执行基准或上浮10%的利率,也即4.9%至5.39%之间。2011年以来基准利率一直处于下降通道当中,2016年的信贷利率是在2015年10月24日起执行的新利率,总体信贷成本在下降。

    二、信托

    2016年3季度末,全国68家信托公司管理的信托资产规模为 18.17万亿元,同比增长 16.33%,环比增长 5.09%。 3季度末信托资金主要流向五个领域,按占比大小分别为工商企业(23.79%)、金融机构(19.10%)、证券市场(7.72%)、基础产业(16.60%)、房地产业(8.45%),房地产信托占比近几年总体略有下滑。据估算到去年年底,信托总规模突破19万亿元,按3季度房地产信托占比测算,房地产信托资产规模余额在1.6万亿元左右,比2015年底的1.3万亿元有一定增长。据用益信托在线数据统计,2016年成立房地产类集合信托产品714款,募集规模达1847.95亿元,平均年化收益率为7.36%,同比较大幅度下滑,也就是说房地产企业信托融资成本大幅下降。

    三、债券

    据中原地产研究中心数据显示,2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%,房企债券融资在历史上首次破万亿,2016年债券从一个地产金融很从属的地位逐步成为一个主流融资方式之一,得益于我国债券市场规模的不断扩大和对房企债券融资的松绑。不过在4季度随着调控政策的实施,开发商发债融资规模呈现断崖式下跌。根据同花顺统计,2016年房企发债成本在2.9%-8.2%之间,平均成本为4.6%,不同企业差别很大。金融街 “16金街01”发行总额5亿元,票面利率仅2.9%,不仅创下2016年地产行业发债利率新低,而且逼近国债的收益水平。恒大地产公司债券 “16恒地01”,发行总额100亿元,票面利率6.98%,银亿房地产股份有限公司债券票面利率为8.20%。

    四、股市融资

    股市融资主要是定增和IPO,定增具有财务门槛低、无融资额度限制、发行流程限制少、便于并购重组、操作灵活等优势等,成为上市公司重要融资方式,近几年发展很快。2007年A股定增市场仅3409亿元的融资规模,2016年达到1.39万亿元,延续了2015年突破万亿的热度。据wind数据统计房地产定增融资达到1450.83亿元。2011年以来年份,定增融资金额均超IPO融资规模。2016年IPO募资规模为1498.26亿元,与2015年相比下降了5.48%,远低于定增规模。2016年没有一家开发商实现IPO发行,不过大连万达、富力地产和金辉集团进入了IPO排队名单,2017年可能会实现发行。

    五、其他融资方式

    2012年以来,资产管理计划得到迅猛发展,房地产资管计划主要介入开发商拿地环节,目前规模估计在万亿左右。由于银行信托等主流金融机构主要支持大型开发商,广大中小开发商面临融资难的困境,不得不借助高成本的民间借贷,据估算房地产民间借贷规模在万亿元以上。海外融资受人民币贬值预期影响,难度提高,成本增加,根据Dealogic的数据,去年12月份40家大中型房企海外融资总额162.51亿元。境外股市融资极少,可以忽略不计。资产证券化融资包括REITS在国外是一个很重要的融资工具,在中国因为税收制度等原因抑制没有大的发展,不过很多券商和信托在积极推进这一块业务的发展,由于房地产资产证券化发展缓慢,很多优质商业物业主要借助银行的经营性物业抵押贷款来获得资金支持。私募基金是房地产融资的一个有效补充,但其募集成本较高,规模约在一千亿多左右。

2017年地产金融的发展趋势如何?这是开发商普遍关心的问题。笔者认为,2017年地产金融的三大特点需要关注。

    一、金融支持力度会比2016年下降

银行信贷和债券市场的大力支持是2016年楼市繁荣的重要原因之一,但也产生了一个问题,就是在全社会融资规模中房地产融资占比过大,这样既助推了一二线城市的房价泡沫,又挤压了其他行业的生存发展空间,2017年房地产融资总量必然下降,银行信贷、债券、资管计划等表现会比较明显,上海等城市资管计划已经叫停,债券从去年4季度已经明显萎缩,2017年预计发行规模将大幅下降,银行开发贷主要会支持保障房,按揭规模和按揭条件都会收紧。在总规模收缩情况下,私募基金在2017年预计会得到更多发展空间。定增预计规模也会下滑,富力和金辉的IPO可能在2017年实现。

    二、融资成本会略有上升

    2017年我国货币政策总基调仍然是稳健中性,M2在2016年的增长率从前几年的13%左右下降到11.2%,预计2017年仍然在这个水准。货币政策既要考虑消化2009年货币超发的后遗症,又要面临美元升值的外在压力,进一步降息的空间很小,M2增长速度必须有所控制,这是大背景。另外房地产融资总量本身要控制,而房地产投资有很大惯性资金需求很大,所以地产融资成本会有所上升。

    三、地产金融政策会逐步因地制宜

    房地产区域分化十分明显,一线城市和部分二线城市供不应求,房价高涨,金融方面需要抑制,而大部分三四线城市库存依然较大,需要金融特别是按揭的大力支持。目前我国金融资源分布存在一个很大的不平衡现象,就是金融资源过于集中于一线城市、省会城市和东部城市,中小城市金融发展比较薄弱。从存贷比看,中小城市的存贷比一般远低于大城市,也就是说在金融方面是中小城市在支持大城市。广大三四线城市房地产去库存步伐比较缓慢与金融支持不足也有一定关系,2017年预计国家对三四线城市的支持力度会有所加强。建行董事长王洪章在1月中旬香港举行的第十届亚洲金融论坛上表示,建行下一步会对一二线城市开发性贷款进行严格的控制和限制,但对三四线城市会增加个人按揭贷款。“要优先解决需要住房人的需求,所以对特别是三四线城市,特别是中小城市要发挥建设银行住房金融的作用,多发放一些个人按揭贷款。一二线城市里面有很多是炒房的,不是住房的。所以我们住房个人按揭贷款上,特别是开发性贷款上我们进行了严格的控制,也进行了限制。”这是一个新的信号。

    面对2017年的地产金融形势,笔者认为房企在考虑如何发展的同时,应该更加关注风险。2016年全国商品房销售额达到11.76万亿元,增长34.8%,创历史新高。2017年在政策压制下销售额可能出现负增长或微增长,而融资规模也面临下降,融资成本可能提高,资金来源总体收缩,而房地产投资有刚性增长特点,资金需求总体会增长,此时房企要审时度势,高度重视现金流的运作,做好应对预案,有效缓释风险。不过大部分房企已经经历过2008年以来的多次市场激烈波动的洗礼,相信能在发展与风险之间找到平衡点。广大的中小房企,则需要更加注重风险防控,一要开源,二要节流。中小房企融资难融资贵的问题一时难于得到很好解决,建议中小房企要在快速回笼资金、加大合作开发力度等方面多做文章,可以考虑与正规的私募基金适度合作,不要盲目扩张,在商业地产开发、民间借贷、跨界经营等三个方面要多一些谨慎,商业地产往往沉淀资金较大,民间借贷成本过高,跨界经营陷阱较多,这些方面需要仔细斟酌。

(民生银行地产研究院  冯焱东)