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对建立房地产长效机制的思考

发布时间:2017-12-04 10:10阅读次数:1003

对建立房地产长效机制的思考

范坤宝


近年来,始终处于市场风口浪尖的房地产,在不同程度、不同范围各种有效政策的调控下,市场运行总体趋于平稳健康发展态势。但是,一些阶段、一些地方也曾出现过房地产市场大起大落苗头和风险,为此中央高度重视,及时作出了建立房地产长效机制的战略部署。下面,笔者就此问题谈几点认识,与大家共同探讨。

一、深刻理解房地产长效机制的目标定位

房子是用来住的、不是用来炒的”,这是建立房地产长效机制的目标定位,简明扼要的表述,目标明确,涵义深刻,可以从3个方面理解:

1.立足居住属性。“房子是用来住的”,这是建立房地产长效机制的出发点和归宿。住房用于居住,本来无可非议。然而,在市场经济条件下,住房作为一种特殊商品,也具有投资功能。于是,住房就同时具备居住和投资双重属性。正常情况下,居住属性应当是住房的基本属性,占主体地位,而投资属性则是住房的从属或延伸属性。如果主次不分或位置颠倒,就会引发房地产市场系统性风险。建立房地产长效机制,就是要稳定和巩固住房的居住属性,并让住房的投资属性更好地服从和服务于居住属性的发挥。

2.引导理性投资。在商品房开发建设和住房流通中,房地产投资发挥着极其重要的作用,这是房地产市场不可或缺的一个主要因素。但是,投机炒作所引发的非理性投资,严重损害了住房居住功能的发挥,也危及经济发展和社会稳定。要彻底解决住房“住”与“炒”的矛盾,关键在于对房地产投资行为加以引导和规范,营造理性投资的良好环境。

3.消除投机炒作。投机炒作是房地产市场大起大落的直接原因。“房子不是用来炒的”的定位,表明了中央打击投机炒作房地产,规范房地产市场的鲜明态度。在房地产市场运行中,政府先后采取了一系列调控措施,为稳定房地产市场发挥了积极作用。但在某些时期的局部地方,房地产市场大起大落的现象屡有发生,究其原因主要是短期措施多、长效机制弱。历史的经验教训告诉我们,要从源头上消除投机炒作房地产,必须建立房地产长效机制。

二、切实把握房地产长效机制的基本特性

房地产具有关联产业多、建设周期长、实物价值高、使用寿命久、不可移动性等特性,房地产长效机制也必然具有自身特性,只有切实把握这些特性,才能建立一套科学有效的机制。

1.运行方式的稳定性。房地产长效机制是融行政与计划、指导与服务、监督与服务于一体的综合运行方式,其稳定性源于房地产的诸多特性。对于房地产管理不仅要体现即时成果,更要检验未来有效性,是一个连续、长期的管理过程。它要求运行体系内管理体制、制度规范、关键要素、技术参数等具有相对的稳定性。

2.制度规范的系统性。房地产市场的制度规范,涉及土地、金融、财税、投资,以及城市规划、人口规模、社会保障、消费能力、经济发展等众多方面,各个方面相互联系和制约,是一项复杂的系统工程,单一、零散的制度难以驾驭房地产大局。因此,在建立房地产长效机制时,首先要进行各个层面的顶层设计,构建合理、完整、系统的制度框架。

3.关键要素的协调性。房地产长效机制是由多项关键要素有机结合所形成的科学体系,各要素之间相互关联、相互作用、相互影响。关键要素在体系内的集合运行,产生了房地产长效机制的实际效果。因此,关键要素的协调性是十分重要的,它直接影响着房地产长效机制的有效程度。

4.技术参数的区域性。房地产的不可移动性,城市经济社会发展水平和城市规模的不同,决定了房地产市场管理技术参数各有差异。这几年来,因城施策的房地产市场管理方式,收到了良好效果。理论和实践证明,房地产市场管理技术参数的区域性特征是显而易见的。以城市为单位,研究和测算房地产市场管理技术参数,深化完善因城施策,建立切合当地实际的房地产长效机制。

三、精心设计房地产长效机制的关键要素

房地产长效机制是由众多要素构成的有机整体,精心设计关键要素的内容、标准和措施,是建立房地产长效机制的实质性环节。

1.完善住宅供应体系。我国已经初步构建了符合国情的住宅供应体系,但从长效性来看,需要深化改革。一是深化土地供给侧结构性改革,建立与人口增量和城市规模相适应的长期供地规划,优化增量,盘活存量;二是进一步明确住宅供应方式,科学划分市场供应和政府保障的界限,鼓励购买和租用商品房;三是创新政府保障机制,紧抓实物保障和货币补贴两条主线,细化住房保障政策。

2.强化市场交易管理。在“保障住”和“管住炒”的问题上,房地产市场交易管理可以大有作为。首先,采取调节空置房交易成本等措施,使各类空置房始终保持在一个较低的水平;其次,采取鼓励租赁、调换使用、改善性买卖等措施,搞活住房流通,调剂余缺,提高房屋的使用效率;第三,采取经济制约和政策限制相结合的措施,让炒房者付出巨大代价,营造“逢炒必亏”的氛围。例如,每个家庭持有一套住房的,可以不征税;持有二套住房的,一年之内免税,第二年起按基本税率征税;持有三套住房的,其第三套住房大幅增加税率,依次类推。同时规定,购买住房若干年内不得入市。

3.精确运用技术参数。房地产管理技术参数,直接影响房地产市场的调控力度,是确保房地产市场平稳健康发展的主要技术工具。在建立房地产长效机制中,选用哪些技术参数,参数值为多少,调节的区间范围有多大,需要深入研究和精确测算。如人口总量和增量、土地供应量、商品住宅和保障性住宅的供应量、房地产税、信贷规模和利率、住宅价格的控制区间等。

4.稳定市场长期预期。消费者的恐慌情绪,容易引发非理性购房,造成市场大起大落。稳定市场长期预期,这是消除恐慌的有效办法。首先要稳定制度预期,确保制度的连续性、长效性。这些年来,围绕房地产市场宏观调控,各地先后出台了一系列政策,在一定程度上发挥了稳定市场的积极作用。但一些地方的房地产调控政策,执行时期过短,政策变化过大,应急成分过多,让消费者无法把握,达不到稳定预期的长期效果。从长远看,必须建立符合房地产长效机制的制度体系,让消费者吃上定心丸;其次要实现市场信息公开的常态化,让消费者知道房地产市场的过去、现在和将来,从而对房地产交易行为作出理性判断。房地产市场天然存在着信息不对称性,由于信息公开程度不够,借机操纵价格的行为也屡见不鲜,对此我们应当深刻吸取教训。

(作者单位:湖州市房地产物业管理中心)