您现在的位置:首页>人物观点
借名购房关系的认定及效力

发布时间:2018-06-15 09:09阅读次数:1055

借名购房关系的认定及效力

陈月棋 罗 平


1 案

申请再审人(一审原告、二审被上诉人):吕甲。 申请再审人(一审原告、二审被上诉人):邵某。被申请人(一审被告、二审上诉人):阮某。一审被告:吕乙。

2006年7月,吕乙以自己和妻子阮某名义向其单位购买案涉房屋,并签订《房屋转让合同》一份,约定转让价格为34万余元,于合同签订当日一次性付清并交房。吕乙、阮某的女儿吕甲、女婿邵某夫妇支付了该房款及相关税费,并保管了相关合同、票据。同时,吕乙、阮某将该房屋交由吕甲夫妇使用,吕甲夫妇以吕乙的名义办理了煤气、水、电等申请手续,并交纳了费用。2007年,在吕乙、阮某同意的情况下,吕甲夫妇开始装修该房屋并一直居住使用。吕乙、阮某于2007年3月分别登记为本案所涉房屋的所有权人和共有权人。吕乙认为购买该房屋时在家庭内部明确房屋归出资者所有,即应归吕甲、邵某所有,其仅是名义上的购买人;阮某认为该房屋为其与吕乙购买,吕甲、邵某的出资仅是对父母购房的资助。2011年5月,吕甲、邵某诉至一审法院,认为案涉房屋系吕甲、邵某以吕乙、阮某的名义购买,购房时吕乙、阮某及其他家庭成员都是同意的,且承诺“房款谁付,房子归谁”。吕甲、邵某已付清全部房款、进行装修,一直居住使用至案发。但当吕甲、邵某要求吕乙、阮某协助办理房屋产权过户手续时,吕乙同意,但遭到了阮某的拒绝,阮某认为:案涉房屋并非对外公开销售的房屋,虽不是经济适用房或房改房,但与吕乙作为单位员工身份有一定关系,是与吕乙的福利有关,可享受一定的优惠。该房屋系吕乙、阮某的夫妻共同财产。故吕甲、邵某起诉请求:一、确认案涉房屋归吕甲、邵某所有;二、吕乙、阮某协助吕甲、邵某办理上述房屋的产权过户手续。

一审法院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明,但作为证据的不动产权属证书并不具有绝对的证据力,其记载的事项是否真实,应依据不动产登记的权利推定规则予以判定。如果有与不动产权属证书记载事项相反的证据证明权属登记确有错误的,应直接根据该相反证据作出事实认定。案涉房屋虽然系以吕乙、阮某的名义购买,房屋所有权证所登记的权利人为吕乙、阮某,但本案所涉房屋的价款系吕甲、邵某支付,相关的购房、办证的收据均由吕甲、邵某持有,且该房屋从交付至今一直由吕甲、邵某使用,故采信吕甲、邵某与吕乙的意见,即家庭内部有出资人为房屋实际购买人的约定,可以认定吕乙、阮某仅为名义上的购买人,本案所涉房屋应属吕甲、邵某所有。因本案系所有权确认纠纷,不涉及当事人的其他权利义务,且一旦本案判决生效,吕甲、邵某即可凭生效法律文书直接向房屋登记机构申请办理房屋的产权过户手续,故吕甲、邵某关于要求吕乙、阮某协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求,不予支持。综上,该院依照《民法通则》第七十二条,《物权法》第三十三条之规定,判决:一、案涉房屋属吕甲、邵某所有。二、驳回吕甲、邵某的其他诉讼请求。

阮某不服该判决,上诉请求撤销一审判决,依法驳回吕甲、邵某的一审诉讼请求。二审法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案讼争房屋的产权登记在吕乙、阮某名下,吕乙、阮某系该房屋的所有权人。吕甲、邵某以吕乙、阮某夫妇及其他家庭成员均同意由吕甲夫妇出资、以吕乙名义购买案涉房屋,并一致承诺“房款谁付,房子归谁”,且购房款系吕甲夫妇一次性付清为由,主张其为案涉房屋的所有权人。虽然从吕甲、邵某提交的证据,可以证明购房款系从吕甲账户支付,吕乙也认可“房款谁付,房子归谁”,但作为物权登记的权利人之一的阮某并不认可房屋归出资人所有的主张,吕甲、邵某与吕乙、阮某之间也未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议,故不能以购房款系从吕甲账户支付的事实否定不动产权属证书的登记效力,本案也不存在任何错误登记的情形。购房款从吕甲账户支付的事实,仅能反映购房的出资情况,双方形成的是债权债务关系。综上,吕甲、邵某提交的证据不足以推翻房屋权属证书的登记效力。吕甲、邵某要求确认讼争房屋归其所有,并由吕乙、阮某协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求,不予支持。一审判决认定事实清楚,但实体处理和适用法律有误。综上,该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决:一、撤销一审民事判决。二、驳回吕甲、邵某的诉讼请求。

二审判决作出后,吕甲、邵某不服,向上级法院申请再审。


2 分

诉讼当事人之间的争议焦点主要在于,吕甲、邵某的出资行为是否构成借名购房的事实并进而确定所有权的归属。

再审法院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,对物权的归属具有推定的效力。在一般情况下,物权登记在谁名下,就应推定谁为物权权利人。但当登记人之外的其他人对物权权属提出主张时,该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据,而应在审查权属异议人提交的相关证据后,据实作出认定。而要确定该房屋的权属,则应依据购买时双方当事人的真实意思确定所有权归属,即双方当事人在购买该房屋时是否在家庭内部口头约定案涉房屋的归属。结合本案购房款、相关税费均由吕甲、邵某夫妻支付,此后案涉房屋由吕甲、邵某夫妻装潢、居住使用等事实,再审法院认为,吕甲、邵某所称双方当事人曾经有由吕甲、邵某出资购买讼争房屋并归该两人所有的口头约定,符合情理。再审法院判决撤销二审民事判决,维持一审民事判决。


3 提示与启发

房屋买卖实践中,由于借名人受到购房资格的限制,尤其是近年来各大城市陆续出台的商品房限购政策影响,借名人越来越多通过借名购房的方式实现购房目标。但由于借名购房涉及相当复杂的利益博弈,借名人在房价下降时不承担支付房款或还贷义务,登记人意图将房屋占为己有的道德风险等等,借名购房存在的风险极大。诉讼中,借名人以自己是实际出资人,房屋登记于登记人名下系借名购房关系为由,要求办理变更登记的房屋买卖合同纠纷,实质上是围绕所有权的确认和归属而展开。故对法院审判工作而言,如何在法律许可的范围内恰当的平衡各方的关系,是司法审判工作面临的很大困惑。对于借名人和登记人而言,准确把握法院审查要点,对自身权利的保护极其关键。法院对此类案件的审查主要围绕以下几个要点展开:

一、所有权归属与不动产物权证书记载事项的关系。

《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,结合物权法确定的公示公信原则,不动产登记簿是物权归属的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此,不动产登记簿与不动产权属证书上登记的主体是该不动产物权的权利人。但确有证据证明登记错误,或双方之间存在合法有效的法律关系,且有证据证明真实的购房者却非登记人的,如借名购房合同关系,从重实质轻形式的审判思路出发,可以认定不动产物权的权利人为非登记人。

二、出资性质的审查要点。

借名购房的难点是出资人的出资究竟是购房款还是其他性质的款项。并非所有的出资均为购房款,若双方存在借贷关系,一方的支付行为仅仅是履行出借义务,不能认定为购房款的出资。对于该类案件的审理,法院通常将是否存在借名购房的事实作为审查核心,结合双方提交的证据,认定优势证据,区分实际出资可能引起的借贷关系与所有权归属的关系。

三、借名购房合同的效力。

借名购房合同是否有效是合理质疑不动产登记簿与不动产权属证书,进而办理权属变更的关键。借名购房实质上是借名人与登记人之间的合同关系,由合同法调整,合同法奉行合同自由原则,若双方合同约定不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,合同通常不会被认定为无效。实践中,对于借名购房,通常处于两大类原因:一、购买政策性保障住房,包括经济适用房等中低收入家庭住房困难的房屋;二、为规避限购、信贷政策购买普通商品房。对此应区分对待:一、对于规避相关政策借名购买保障性住房的,由于政策性保障住房是国家为保障特定人群的居住权利而提供的,国家对该类房屋的取得及上市交易有特殊的规定和限制,借名购房规避了购房资格的限制,与国家保障中低收入等特定人群居住权利的政策背道而驰,也损害了潜在符合购房资格者的合法权利,因此该类借名购房合同可以以“损害公共利益”为由认定为无效。对于借名人主张确认房屋归其所有或者要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。但对于已经具备国家规定的保障房上市交易条件的保障性住房,可以认定借名购房合同有效。二、对于限制购买的普通商品房。如规避限购政策,借名购房的行为没有致使购房数量超出国家调控的总量,没有侵犯社会公共利益;如规避信贷政策、借名购房规避的是首付的支付比例及利率水平,损害的是银行的利益,非社会公共利益。因此,在符合一般合同成立、生效要件的情况下,法院通常认定此类合同有效。

四、借名购房关系的具体认定。

认定借名购房关系的最大困难在于部分当事人系亲属或朋友关系,在具体交易过程中往往没有形成书面的明确的借名购房合同。主张借名购房关系的当事人应承担双方之间存在借名购房合同的举证责任,在无法举证及推定的情况下,即便能够证明实际出资,也让法院无法确定其出资系借贷关系还是借名购房关系。

在双方没有书面合同的情况下,法院的认定通常依据查明的事实结合双方的证据和主张进行综合推定。对此,法院在处理类似纠纷中,主要从以下几个方面的证据来认定:第一,借名人与登记人之间是否存在借名登记的约定,如书面合同、登记人出具的说明或者证言等证据证明;第二,借名人对房屋购买确实存在出资关系,如银行转账凭证,或者登记人出具的收款凭证等;第三,借名人是否实际享有房屋权益,占有、使用房屋,如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证、购房合同及发票等。


(作者单位:北京中伦(杭州)律师事务所)