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刍议预售商品房交付涉及的法律问题

发布时间:2018-06-20 15:03阅读次数:984

刍议预售商品房交付涉及的法律问题

——Z某、Y某与某房产公司商品房销售合同纠纷案

陈月棋 罗 平


原告:Z某;原告:Y某;被告:某房产公司。

2012年11月12日,原告Z某、Y某(买受人)与被告某房产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份,约定:出卖人应当在2012年12月31日前将符合各项条件的商品房(预售住宅)交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,出卖人应当出示房屋符合交付标准的证明文件,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接等。

2012年11月12日,二原告出具《双方同意书》一份,言明:“原告知晓所购房源先为某房产公司工程部办公用房,按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续,经双方协商一致,原告按照合同约定时间配合办理相关交房工作,以便按期办理相关产证等手续,但不领取钥匙等物料。原告承诺愿意在2013年6月30前将涉案房屋作为某房产公司工程部办公使用,待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接,如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理,房屋内部恢复合同交房标准。”

2013年9月23日,原告至被告处就房屋的质量瑕疵问题与被告交涉,某房产公司的工作人员在出具书面说明,确认房屋存在的问题并承诺在将所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。至起诉之日,被告未与原告办理房屋交付手续。

一审法院认为,依据双方签订的《商品房买卖合同》,出卖人应当在2012年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,并出示相关的证明文件。关于被告认为依据二原告出具的《双方同意书》,被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明,原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日前另行书面通知原告办理交房手续的问题,因该《双方同意书》文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示,只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作,即并未免除被告的书面通知等义务,因此商品房达到交付使用条件后,被告仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续,双方进行验收交接,并签署房屋交接单等。

被告辩称原告在该《双方同意书》上已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手续,以便按期办理产权手续,现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为,但被告未向法院提供证据以证明确系原告不配合导致被告无法完全交房。且在2013年9月23日,原告就涉案房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告处交涉,被告方的工作人员进行了书面说明,并提出整改意见。可见,双方事实上也认可涉案房屋尚未具备交付条件,该房屋亦未实际转移给原告方占有使用。

一审法院判决被告某房产公司于判决生效之日起三十日内向原告Z某、Y某交付涉案房屋。

某房产公司不服一审判决,提起上诉。

诉讼当事人之间的争议焦点,主要在于涉案房屋是否达到交付标准,某房产公司是否按约履行了交房义务。

二审法院认为,根据《商品房买卖合同》的约定,“出卖人应当在2012年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。”说明某房产公司应当书面通知Z某、Y某办理交付手续;而依据Z某、Y某出具的《双方同意书》,Z某、Y某会按照双方约定的时间配合办理交房手续,故某房产公司无需在2012年12月31日前另行书面通知Z某、Y某办理交房手续。但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看,双方至今并未解决交房问题,某房产公司存在逾期交房的违约行为。

二审法院判决驳回上诉,维持原判。

提示与启发

合同法规定出卖人有“应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权”的基本义务。开发商交付符合合同约定的商品房给买受人是出卖人的主要合同义务,也是买受人最重要的权利。交付即对标的物占有的转移,在商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。基于合同意思自治原则,合同双方在房管部门制定的预售商品房合同版本的基础上可以做补充或变更约定,开发商交付的商品房还应符合商品房预售合同关于交付条件的特殊约定。

商品房交付过程常见的法律关注要点除了开发商是否寄送《入住通知书》或《交房通知书》外,还应关注以下几个方面:

一、交钥匙不当然等于完全履行了交付义务。

对于商品房的交付,有观点认为,商品房交付以占有权的移转为标志,开发商将房屋钥匙交与买受人(交钥匙),买受人取得对房屋的实际支配权,即完成了交付。

有司法判例认为,在房屋买卖合同明确约定“买受人按入住书面通知中的相关规定办理完毕房屋的交接手续,并交接房屋钥匙后,即为合同项下房屋已交付买受人使用的”的情况下,双方依约交付后,买受人也实际占有房屋,仅以部分配套设施未能正常使用为由主张未完成房屋交付的,法院不予支持。

另一种观点认为,根据合同法意思自治原则,合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示,应坚持有约定从约定的原则,且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也规定:“房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”即开发商交付的房屋除是否符合双方约定的交付条件,也是认定商品房是否符合交付条件的标准。

笔者认为,交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。根据《合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定,商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务,买卖合同的标的物所有权自交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定,买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移。但商品房交付条件既应符合法律、行政法规的强制性规定,又必须符合合同约定,绝不能简单地将交钥匙视为开发商履行了房屋的交付义务。交钥匙作为房屋的转移占有方式,是一种事实上的交付。开发商履行交付义务应该包括合同约定的交付时间、标准、主体、对象等约定义务及法律、行政法规规定的取得验收文件等法定义务,买受人占有房屋只是接受了开发商的部分履行,只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下,才可认定买受人放弃房屋的交付条件,而视为双方变更房屋交付条件。另外,需要注意的是,根据《城市房地产管理法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《物权法》第九条的规定,不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移,这也是不动产物权变动的公示方式和要件。即交钥匙也不是商品房物权变更的标准。

二、交付验收文件的法定义务。

房屋检验收房的过程中,购房者都应当掌握首要原则,就是先验房后收房,即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。

先验后收不仅是符合商业惯例的,而且也是法律规定的要求。验收文件是证明商品房质量符合交付条件的重要文件,《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

《城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内将包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等文件(住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)报送工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案,相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核,如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的,则有权要求重新组织竣工验收。”

解读上述法律、法规,其共同之处在于规定竣工验收是房屋交付使用的条件。

商品房是一种特殊的商品,关乎当事人的重大切身利益,商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人,更涉及公众的安全问题。涉及公共安全的验收文件,由建设行政主管部门备案审查。要求出卖人交付前必须取得商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等验收文件,目的是督促开发商抓紧办理各项验收手续,确保房屋专有部分及公共部分在交付业主使用前均满足合法正常的使用条件。

三、拒绝收房的相关问题。

房屋交付不仅应具备各项法律规定的证书文件,还应满足双方关于房屋质量验收等相关约定的条件。对于个别房屋确实存在足以影响居住使用功能的情况,则购房者拒收可能会被认定为合理拒收,比如严重漏水、门窗实际未能达到国家强制标准、室内装修材料不符合防火标准、水电燃气实际未能接通等。

有司法判例认为,商品房买卖中,在房屋交付前发现质量瑕疵问题,双方协商一致进行整改的,视为房屋未具备交付条件,房屋未实际转移占有,开发商逾期交付的应承担违约责任。

对于目前火热的全装修房的交付,出卖人交付时若全装修房不符合合同约定,买受人无法正常居住使用从而致使逾期交房,出卖人将承担违约责任。

四、浙江2018版文本对商品房交付条件与交付手续的约定更加明确具体。

于2018年3月15日起施行的浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局新版《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》(2018)(以下简称“新版文本”),第四章对商品房、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续以及逾期交付责任等进行了约定。

根据该文本,建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告成为商品房交付时应当符合的必要条件,针对全装修房,新版文本约定该商品房还应取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告。开发商在交付商品房时,商品房相关基础设施设备的交付条件也更为具体,其中,供水、排水应纳入城市公共管网,供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电,并且该类项目明确由出卖人(开发商)负责办理开通手续并承担相关费用。关于燃气要求商品房交付时应完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网链接,电话通信、有线电视、宽带网络等,均要求再交付时相关线路敷设到户。


(作者单位:北京中伦(杭州)律师事务所)