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刍议预售商品房交付涉及的法律问题

发布时间:2018-07-06 16:04阅读次数:933

刍议预售商品房交付涉及的法律问题

陈月棋 罗 平

200862日,潘某与某公司签订了商品房买卖合同一份,就产权登记事项作了约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属(契税证、房屋所有权证、土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人每天按买受人所交金额的万分之二向买受人支付违约金。

20081117日,潘某出具商品房(购买)登记委托书,某公司签认受托办理房屋登记事项承诺书。20091027日,潘某所购预售房所属的大厦工程竣工验收并报县规划与建设局备案。同日,县房地产管理处向某公司发出大厦1幢商品房符合交付条件准予办证的通知。次日,潘某向某公司出具委托办理土地证及领证手续的委托书。1126日,合同双方办理交房手续。1227日,某公司在县国土资源局办理土地使用权分割登记备案手续。201014日,某公司办理完成房屋初始登记。119日,某公司办理完成房产交易税及物业基金缴费事宜。121日,某公司将办证资料送至地税办证窗口,地税办证窗口于33日制发契税证。48日,县房地产管理处制发房屋所有权权证,610日办理完成房屋抵押登记(即他项权证的办理)。71日,县国土资源局制发土地使用权证。810日,潘某收到某公司关于领取权属证书的通知。

嗣后,潘某以未在商品房交付使用之日起90日内取得权属证书为由,要求某公司承担违约责任。

潘某起诉称:根据《城市商品房预售管理办法》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,本案中原告于20091126日办理了交房手续,但直到2010810日才接到被告关于交付三证的通知,延期领取房地产权属证书138天(以土地证发放日2010714日为准)。被告没有按照国家法律法规和相关司法解释的规定,在商品房交付使用之日起90日内交付原告权属证书,应按双方签订的商品房买卖合同第十五条第三项的约定承担责任。故诉请判令:被告支付原告逾期办证违约金(按照购房款×违约金利率0.02%×逾期天数)并承担诉讼费用。

某公司答辩称:1.被告已经在合同约定的时间内办理了备案登记手续,不构成违约;2.被告代原告办理权属过户登记的法律基础是委托合同关系,原告不能以其违反买卖合同中的约定为由,要求其承担违约责任。

诉讼当事人之间的争议焦点主要在于:1.商品房买卖合同中,如何确定出卖人办理权属登记的内容及履行权属登记的义务?2.无偿委托合同中,如何确定受委托人的赔偿责任?

法院经审理认为:原、被告双方签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效。

商品房买卖合同中第十五条约定,被告应将需由其提供办理权属登记的备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料,但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定,可确定出卖人应负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等其他有关证明文件的义务,该义务应属出卖人的法定义务,故上述合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。

现被告分别于20091227日、201014日完成土地使用权分割和房屋初始登记的备案,上述时间均未超出双方约定交付房屋(房屋于20091126日交付)后90日内备案时间,因此被告已依约履行自己应承担的协助办理房产权属登记义务,不构成违约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条中关于出卖人承担逾期办证的违约责任之规定的归责前提在于出卖人的原因,现被告在约定的期限内完成了备案登记义务,已排除买受人即原告办理权属证书的前置障碍,不属出卖人原因。因逾期办证不可归因于被告,故本案并无适用《解释》第十八条中所谓违约责任及违约金计算之基础。

本案所涉及的契税缴纳、地籍测绘、过户申请、物业基金缴纳、抵押登记办理、领证等事项均属于分户权属证书的办理事项,该事项均基于原告向被告出具的两份委托书,被告接受并实际操办受托事项而形成的无偿委托合同关系中委托事项,而非被告基于商品房买卖合同所负有的协助义务。委托事项中的权属证书的登记与核发由行政部门具体实施,办证时间的长短非被告所能控制,被告自不必对办证期限负责。在无偿委托合同关系中,受托人不得违反其在办理委托事务时应尽的义务,否则要承担过错责任,然原告亦未提供证据证明被告在办理受托事项中存在过失,被告无须承担赔偿之责。

综上,原告的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,不予支持。据此判决:驳回原告潘某的诉讼请求。

提示和启发

《房屋登记办法》第十二条规定,除因合法建造房屋取得房屋权利,因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利,因继承、受遗赠取得房屋权利等情形外,申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局新版《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》(2018)(以下简称示范文本)第二十一条房屋交易、不动产登记约定,双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房交易手续和不动产登记。

从现行法律法规和示范文本的内容来看,商品房的所有权转移登记所涉及的主体包括了开发商和购房人,两者需共同完成办证,只是义务分工不同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定了开发商并没有为购房人办理完毕房屋所有权的转移登记的义务,仅为协助办证。但由于我国不动产物权变动采取的是交付+登记的模式,根据不动产物权变动公示原则,商品房其所有权转移以办理产权转移登记并取得所有权证书来体现。因此开发商协助办证义务,不等同于一般的附随义务,该协助义务是购房人办理所购房屋权属证书的必要条件。

那么,开发商协助办证义务的内涵主要包含哪些方面内容呢?

一、完成初始登记。

购房人办理商品房所有权的转移登记的前提是房屋已完成所有权的初始登记,即通常说的“办大产权证”,而初始登记是开发商通过合法建造房屋行为取得权属证书并分割办证时必须办理的登记。

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此,对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记,然后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。

在司法实务中,逾期办证出现问题最多的一环基本在初始登记。参考原建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》(现已失效)第十六条规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

以杭州市办理商品房(经济适用房)初始登记为例,杭州市房产交易产权登记管理中心要求开发商提交下列材料:1.杭州市房产交易产权登记申请表;2.企业提供营业执照复印件;3.国有土地使用证复印件或土地复核验收通知书复印件等建设用地使用权证明;4.建设工程规划许可证(附图、附件)或杂项建设工程规划许可证(附图)或建筑许可证原件或复印件;5.1992725日后领取建设工程规划许可证的建设项目提交建设工程规划竣工验收合格证原件或复印件;6.建设工程竣工验收合格证明;7.房产测绘成果表原件及分户平面图原件;8.施工许可证复印件;9.19961119日以后竣工交付使用的,须提交杭州市物业管理专项基金和用房缴交确认单原件;10.规划竣工图复印件;11.住宅区配套公建项目合同履行确认书原件或复印件;12.标准地名使用证复印件;13.白蚁防治费结清证明原件或复印件;14.消防验收已申报备案的证明材料复印件;15.商品房预售许可证复印件;16.拆迁安置用房核查登记表原件或复印件,如安置房为经济适用房、专项安置用房的,还应当提交经建委同意用作安置房的批准文件原件;17.社区配套用房移交协议原件或复印件;18.登记机构认为有必要收取的其他资料。开发商只要缺少上述任一项材料,都无法完成初始登记,从而影响购房人向房管部门申请办理所有权转移登记的时间。

考虑到初始登记所需材料之多,程序有一定的复杂性,司法审判实务中,对产生逾期的原因作了进一步的区分和明确,例如由于出卖人的原因、政府等第三人原因、不可抗力等,并根据不同的原因对逾期办证责任进行了不同的认定。如某市中级人民法院的一起案件中,审理法院认为开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延,对于非开发商的原因导致的办证迟延无须承担违约责任。

二、提供相关资料。

开发商办备移转登记前应在购房人申请办证时,提供由开发商前行取得的文件,如测绘、权属登记;依房管部门要求或合同约定,协助购房人递交办证资料、代缴税费;为实现登记办证,应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。初始登记一旦完成,开发商提供相关证明材料的义务并非难题。

一般而言,开发商提供上述证明材料也有法定期间或约定期间之分。法定期间如《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。而示范文本第二十一条约定,因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起_日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的,应承担相应法律责任,即为约定期间,约定期间长短视情况而定。实践中对资料提送时间也应注意,不同期间对应的违约责任的认定也会有所差异。

需要注意的是,开发商承担了违约责任以后,并不意味着免除了其协助办理不动产权利证书的合同义务。但一些开发商由于要件不全不能办理相关手续,甚至有的开发商已经无法找到,造成一些购房者长期拿不到产权证。

针对类似历史遗留的产权证问题,《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书,导致物权变更的,自法律文书生效时发生效力;《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条第二款规定,在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时,应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续;《房屋登记办法》第三十五条规定,因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以办理。

因此,购房人可以起诉开发商,要求法院确认所购房屋属于购房人所有的确认之诉。待判决生效后,申请法院强制执行,一般法院会向房屋权属登记机关发协助执行通知书和裁定书,明确要求将案涉房屋转移到购房人名下。但实践中,仍有部分房产登记机关往往还是以房屋没有办理初始登记为由不予办理权属转移登记,需要在制度层面上对房产登记机关作出相应要求。

(作者单位:北京中伦(杭州)律师事务所)