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14个焦点内容与法律问答

发布时间:2018-09-17 15:03阅读次数:580

14个焦点内容与法律问答

针对50多家房企代表在具体的实施过程中或将要推进实施的企业及项目中所碰到的问题,本刊归纳总结出以下14条,请浙江东鹰律师事务所金德聪律师从法律层面给与解答,以供参考。

1.全装修住宅从报批到验收是否有明确的规范、标准?

答:《关于进一步明确住宅全装修项目施工许可有关问题的通知》(浙建【201812)中明确了装饰装修部分是如何申请装修施工许可证的。还可以关注《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(建质[2008]133)以及《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》涉及验收标准等问题。

2.全装修标准约定要求很细致、明确,但当装修用材产品招投标、供应跟不上的时候,如何解决合同履约和交付的影响?

答:新版合同是示范文本,各地市可根据实际情况作出相应调整。具体到全装修标准的约定问题,还需要结合项目属地工商主管部门的合同备案沟通,考虑到细化装修标准的客观难度,可以在合同中就装修标准作出弹性约定,或者约定无法提供约定装修用材产品的替代方案。

3.全装修住宅价格是否可以只写总价、不写分价?

答:合同约定当事人可以协商选择一种方式价格方式,没有强制只写总价、不写分价的意思。

4.“电气管线、给排水管道、设备安装”保修期不得低于8年?

答:目前的法律规范没有对“电气管线、给排水管道、设备安装”保修期不得低于8年作出规定。“电气管线、排水管道、设备安装”的范畴可以在合同中进一步补充说明,尤其是一些涉及非管线类的设备安装。

5.合同第17“经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人可以解除合同”是否与浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法的相关规定冲突?

答:根据浙江省消保法规定,发生渗漏的,经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复;同一区位的渗漏,经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的,消费者有权要求退房。因房屋质量引发渗漏通常是严重质量问题,“同一区位的渗漏”如不能一次性修复到位,则构成退房权。合同第17条强调的是“一次维修”后仍然“严重影响正常使用”,这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”买受人可退房的规定。

6.合同多处提出“买受人有权要求出卖人赔偿损失”“由出卖人承担其他损失”,如何解决“损失”定义过于宽泛的问题?

答:因一方违约给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不能超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违约可能造成的损失。在制定合同文本时,可以就损失计算赔偿额的计算标准或者损失范围进行约定。

7.客户提出退房退款要求后,如何配合客户解决注销合同备案登记的问题?

答:退房退款与合同备案注销是两个问题,但考虑到实际操作中,一方不配合就无法顺利办理合同备案注销,因此在合同补充协议中可以就此进行明确,约定注销合同备案的配合方式与期限、违约责任等问题,但这类补充约定不能改变主合同关于退房退款的期限与条件的约定。

8.“修复后再行交付”所涉及的修复期间算不算逾期交房?

答:合同第12“修复后再行交付”涉及的是除“地基基础和主体结构”外的其他质量问题,这些质量问题通常都不影响房屋正常使用,也不涉及退房权,因此在交房条件具备的前提下,这些质量问题的实际修复期间原则上不构成逾期交房。

9.合同关于全装修住宅退房有哪些新增的情形?

答:合同第十一条第(四)款约定了全装修住宅装修和设备(厨房、卫生间)的具体交付标准,就是一种可以导致逾期交房并有权退房的情况;还有空气质量和建筑隔声,不达标做了整改之后仍然不符合标准的,就可以适用逾期交房退房的违约责任。

10.新老版本合同关于检测费用的约定有什么不一样?

答:老版本检测费用的垫付和结算由双方自行协商约定。新版本有三个条文涉及检测费用,如地基基础、主体结构的检测费用,约定按检测结果来承担,不合格的由出卖人来承担。另一种情形是其他质量问题如果说出现了更换、维修,需要承担费用也是由出卖人承担。还有空气质量和建筑隔声的检测费用,约定按检测结果来承担。但这三个条款都约定的是承担,不是垫付,新版合同没有提到检测费用的垫付问题,这是需要补充协议特别约定的。

11.新版合同是否需要补充约定新建物业维修资金、燃气开通费?

答:新版合同仅提到没有缴纳新建物业维修资金的情况下,出卖人可以不交房,但是新建物业维修资金的缴纳责任人没有约定。老版本合同约定了新建物业维修资金的标准,并在房屋交付时由买受人向出卖人提交,出卖人代付代缴。新版合同关于燃气开通的手续由买受人负责已约定明确,但是开通手续并不等同于承担开通费用,这个费用的承担主体是可以补充的内容。

12.浙江省实施《消费者权益保护法》办法对全装修住宅交房要求有什么特别规定?

答:除合同约定的交付条件外,浙江省实施《消费者权益保护法》规定全装修商品房交付时,经营者应当提供电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。

13.交付样板房和展示样板房有什么区别?

答:房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。

14.补充协议与主合同约定不一致,如何处理?

答:补充协议与主合同约定必然会不完全一致,如果补充协议中含有不合理的减轻或者免除主合同中本应由出卖人承担的责任,或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的,将以主合同为准,其他的补充条款是对主合同的补充、完善,仍应按补充协议约定执行。