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浙江房地产20年发展报告 (1998-2018)(下)

发布时间:2018-11-22 11:11阅读次数:203

浙江房地产20年发展报告

1998-2018)(下)

/贾生华

前 言

19987月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,以此为标志,按照建立中国特色社会主义市场经济体制的要求,全面推动住房商品化、社会化,实现了从福利分房到培育住房市场的转变,开辟了中国城镇住房条件快速改善的新时期,为中国城市化和经济腾飞注入了巨大能量。

在住房制度改革之初,浙江国有房地产公司占据主导地位,为整个浙江城市发展做出了贡献。伴随着改革开放的深入推进,民营房地产企业应运而生并快速成长。近10年来,全国各地优秀的房产公司纷纷逐鹿浙江市场,形成了百舸争流,繁荣发展的新格局。众多房地产企业前仆后继,为浙江城市化、现代化做出了不可磨灭的贡献。到2017年底,浙江城镇化率已经达到68.0%。其中,杭州为76.8%,宁波为72.4%,温州为69.7%,基本完成了快速城市化进程。

为了纪念改革开放四十年,回顾和总结房地产发展经验,引领新时代浙江房地产行业健康发展,浙江日报社主办,联合浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心等单位,开展了致敬住房制度改革二十周年系列活动。

20年来,浙江省房地产业协会在主管部门指导下,积极关注政策动态,研究市场形势,促进行业发展,服务会员单位,见证了浙江房地产推动城市化的历史进程。本刊分上、下两期连载这篇报告,以此表达对所有参与浙江房地产业发展的单位、企业、机构和个人的感谢和敬意。

《浙江房地产》编委会

家庭:买不买房

家庭是住房制度改革的主要参与主体和受益群体。改革开放初期,浙江城镇居民住房十分困难,1980年人均住房使用面积只有9.4平方米。1990年代以来,住房建设突飞猛进,浙江省城镇人均住房面积长期位居全国第一,住房品质不断提高,居住环境日新月异,成为区域经济现代化的重要成果(表1)。

20169月,浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,提出101日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修”,标志着浙江省住宅建设标准进入了新的发展阶段。

1 1990年以来浙江省城镇人均住房建筑面积(单位:平方米)

年份

1990

1995

2000

2005

2010

2015

人均住房建筑面积

14

16

20

26

35

41

资料来源:根据浙江省统计年鉴资料整理。

对老百姓来说,除了住房条件改善带来的获得感,更加纠结的是房价上涨产生的“财富效应”。从1995年到2017年,浙江省商品房销售均价增长8.9倍,高于同期城镇人均可支配收入7.2倍的增幅。面对不断上涨的房价,在 “买不买房”的反复纠结中,在什么地方拥有几套房子?最终成为家庭财富积累水平的决定性因素。事实表明,过去20年来,购房是家庭最有效的投资方式(表2)。

2 1990年以来浙江省商品房销售均价(单位:元/平方米)

年份

1990

1995

2000

2005

2010

2013

2014

2015

2016

2017

2000

均价

520

1293

1947

4280

9258

11042

10526

10525

11121

12854

362

数据来源:根据历年统计年鉴数据整理,商品房销售价=商品房销售额/商品房销售面积。

在杭州市区,房价上涨的财富效应更加显著。据统计,2014年新建商品住宅销售均价约15450/平方米,2017年上涨到了24400/㎡。如果2014年在杭州以平均价格购买一套100平方米的住宅,三年后大约可以增值90万元,相当于2017年杭州市城镇人均可支配收入56276元的16倍。房价大幅上涨“教训了”坚持不买房的家庭,鼓励了以“炒房团”为代表的投资客,买房问题成了社会广泛关注的热点话题。

在有房家庭享受房价上涨带来财富效应的同时,需要购房的“刚需家庭”却越来越感到力不从心。根据浙江大学房地产研究中心对浙江省11个城市住房市场运行状况的跟踪研究,如果三口之家购买90平方米的住宅,房价收入比远远高于4-6倍的国际合理标准。以杭州为例,2017年和20186月的房价收入比分别达到16.216.3,新进杭州的青年家庭,如果仅仅依靠自己收入积累,只能“望房兴叹”。一些家庭举全家几代人之力购房,或者为了购房每月按揭还款压力巨大,都将严重影响家庭正常消费,降低整体生活品质(表3)。

3 2013-20186月浙江省11个城市市区房价收入比(每户面积90平方米)

城市

2013

2014

2015

2016

2017

20186

杭州

14.2

12.1

11.1

12.5

16.2

16.3

宁波

10.5

8.2

7.4

7.8

9.2

10.1

温州

15.9

12.7

12.0

11.4

12.4

11.5

绍兴

7.9

6.7

5.8

5.6

6.9

7.2

湖州

7.1

6.1

5.6

5.5

7.0

7.2

嘉兴

6.1

5.7

5.2

5.9

7.1

7.7

金华

8.2

7.2

6.6

6.4

8.4

9.6

衢州

7.6

6.8

6.1

6.7

8.6

9.0

台州

8.7

7.2

6.4

6.5

7.1

7.4

丽水

12.5

12.3

11.2

11.4

13.1

14.4

舟山

10.5

8.5

7.3

6.9

8.0

8.7

资料来源:1.住宅建筑面积按照90平方米计算,家庭人口按照3人计算;2.房价根据禧泰网各城市每年12月二手住宅价格数据整理;3.2013-2017年城镇居民人均可支配收入根据各城市统计年鉴数据整理,20186月城镇居民人均可支配收入按照比上年增长8%估算。

2017年以来,“限价”措施管住了新建商品住宅价格,出现了新房与二手房“价格倒挂”现象,形成了“套利”机会,激发许多“沉寂的购房资格”加入了“抢房”和“摇一摇”大军。对于需要买房的家庭来说,除了资金不足的困难,还要面对“运气不佳”的“折磨”。

当然,无论对于坐拥多套住房的“富豪家庭”,还是对于千辛万苦贷款买房的“房奴家庭”,或者高杠杆投资购房者来说,高企的房价和严厉调控的利剑也使他们焦虑不安。

房价房租比是指单位房价与单位月租金的比值,它反映一个城市住房销售市场和住房租赁市场的经济关系。在成熟的房地产市场,房价房租比的合理范围在200-300之间,对应的住宅投资租金回报率在4%-6%之间。在我国现阶段,由于城市家庭投资渠道较为缺乏,加上房价长期上涨带来资本增值收益,城市居民更倾向于购买住房,而不愿意长期租赁住房,从而导致房价房租比高于成熟房地产市场水平。根据浙江大学房地产研究中心研究结果,我国城市的房价房租比在400-500之间认为是正常水平,房价房租比超过500表明高城市住房价格被市场高估,投资风险较大。根据房价房租比指标观察,目前浙江省11个城市住宅租金回报率都很低,存在房价偏高和“泡沫化”问题,不能忽视住房资产出现缩水的风险发生(4)。