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浙江房地产20年发展报告(下)(二)

发布时间:2018-11-22 14:02阅读次数:234

4 2013-20186月浙江省11个城市市区房价房租比

城市

2013

2014

2015

2016

2017

20186

杭州

495

449

443

569

650

626

宁波

467

411

415

441

650

579

温州

591

528

574

542

764

541

绍兴

475

407

401

426

668

528

湖州

378

343

341

358

547

426

嘉兴

357

346

349

481

668

585

金华

480

430

447

484

579

643

衢州

523

462

463

458

823

587

台州

498

451

456

442

669

497

丽水

NA

645

647

645

971

806

舟山

545

487

489

469

777

557

资料来源:1.房价、房租根据禧泰网每年各城市12月份和20186月份数据整理。

回顾20年来家庭参与房地产市场的历程,前10年住房条件显著改善,住房价值快速积累,是获得感十分显著和普惠制的“幸福时光”。后10年政策调控不断,市场虽有波动,但房价持续大幅上涨,住宅市场的投资属性日益显著,许多家庭出现了纠结、困惑、迷茫甚至绝望。

站在新时代的起点回望过去,不管你是庆幸还是后悔,都要笑着面向未来。现在再问买不买房,仍然无法得到简单答案。不同的家庭身份、财产和收入状况,决定你的选择空间,需要按照“因人而异,因时而变,因地制宜、从长计议”的思路具体分析和决策。分几大类来看,首套自住,有合适的尽快买吧;功能改善,合意就买;资产配置,优化结构;炒房投资,风险自担。

城市:换了人间

A

城市是人类社会进步的重要载体,城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。1990年代开始,随着中国社会从温饱阶段进入小康阶段,启动房地产市场成为推进中国特色的“政府主导、大规模、快速城市化模式”的现实选择。20年来,随着住房制度改革和房地产市场发展,房地产不负众望,对城市化进程发挥了巨大的、不可替代的推动作用。

1990年代开始,随着住房制度改革和房地产市场持续繁荣,浙江省城市化水平快速提升,在全国各省区处于领跑地位,2017年达到68%,已经进入城市化后期。

在城市化水平大幅提升的数字背后,老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善,基础设施和公共服务水平不断提高,城市品质越来越好,的确能够“让生活更美好”。

在商品房大规模开发建设启动以前,浙江省城市基础设施十分落后。正是房地产市场启动,才使得大规模城市建设得以实施。例如,中房集团湖州公司坚持“优质、高效”的开发宗旨,1996年开发完成当时湖州市最大的旧城改造项目——马军巷小区。由于其注重项目品质和改善城市功能,先后荣获建设部综合金奖、工程质量金奖和中国建设工程鲁班奖,成为当时浙江省、乃至全国房地产开发与城市建设的标杆。又如,绿城集团投资建设学校、医院,金城集团投资建设青少年活动中心等。正是浙江省房地产企业的不断努力,使得城市基础设施和公共服务设施得到了不断改善和提升。

1998年,杭州市政府明确提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的发展战略,政府引导,市场驱动,大规模投资住房建设,实施安居工程,完善住宅物业管理,增加园林绿化建设,在水、大气、噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著,使城市居住环境得到了改善。据此,杭州市政府获得了2001年世界人居环境改善方面的最高奖项——“联合国人居奖”,旨在“表彰其通过大规模的住房及基础设施投资,使城市环境得到了根本改善”。

2001年,钱江新城的建设拉开了杭州城市“沿江开发、跨江发展”的序幕。作为杭州构筑国际大都市领头雁工程的钱江新城,其开发建设的成功与否,将直接关系到杭州“构筑大都市,建设新天堂”的战略目标能否顺利实施。对于这样一项规模宏大、影响深远的战略性城市开发工程,其涉及的土地面积、投资金额、时间跨度、项目管理、利益协调等方面的复杂性都是前所未有的。为了深入研究国内外CBD发展的规律,借鉴国内外经验教训,钱江新城管委会牵头,委托浙江大学房地产研究中心组织各方面专家,合作开展了“钱江新城开发建设整体方案与投资战略研究”。课题组运用城市规划、城市经济学、土地经济学、大型项目管理、社会经济预测等科学原理和方法,借鉴国内外城市CBD发展的经验教训,提出了钱江新城分阶段发展战略规划,并重点对钱江新城形成期的城市功能发育、土地增值分析、资金平衡分析等进行了定量分析,为钱江新城开发建设发挥了战略性决策支持作用。

得益于房地产市场的持续繁荣,杭州市政府“经营城市”的理念取得巨大成功,成为中国典范。2009年,王国平的《城市论》(1-3卷)由人民出版社出版发行。王国平写到:回杭州担任市委书记,已经十个年头了。作为特大型城市的管理者,天天都在品尝酸甜苦辣,体验喜怒哀乐。每当夜深人静的时候,毛泽东主席于194935日,在河北平山的一个小山村——西柏坡的一段讲话,就会在耳边响起:“必须用极大的努力去学会管理城市和建设城市。”我,一名后来的共产党人,能够用自己的辛苦和智慧,回答好这一历史性的重大课题吗?“城市论”就是我的一份极不成熟的答卷,并想以此来纪念60年前那篇著名的讲话。

整个2000年代,城市化大潮席卷浙江大地,房地产开发和城市建设如火如荼,每个城市都发挥优势,突出特色,实现了“旧貌换新颜”。

在海岛城市舟山,土地资源是制约城市发展的主要瓶颈。19918月,浙江省国信企业(集团)公司、浙江省水利厅、普陀区国有资产投资经营有限公司共同投资组建了东港开发公司,负责实施省内唯一不占用耕地的省级经济开发区——普陀东港经济开发区的海涂围垦和城市开发建设,把普陀区城区面积拓展了12平方公里。2006年,普陀区委托浙江大学房地产研究中心开展“浙江省舟山东港开发有限公司战略规划研究”,提出东港公司以 “沧海变桑塔,东港建新城” 作为使命愿景,战略定位为“东港新城的发展运营商”。课题成果认为,东港新城地处普陀旅游金三角的中心,又即将成为普陀区新的行政中心,结合东港、普陀、临城、定海等区域特点和互动关系分析,东港新城应该打造成为“舟山旅游集散地,普陀佛国新地标”。经过十多年的开发建设,目前东港新城已经成为普陀现代化新城区,与沈家门渔港交相辉映,翻开了普陀城市发展新篇章。