专访仲量联行顾如娜:杭州地铁沿线商业将快速形成
浙房网 2013-07-17 来源:浙房网
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[摘要]

文/浙房网记者 潜雄斌


仲量联行杭州分公司市场经理 顾如娜

浙房网:目前国内整体经济形势仍在不太乐观,您觉得对商业地产的发展有没有影响?

仲量联行:目前的经济形势对办公楼市场影响较大。由于国内和国际经济形势都不太乐观,企业扩张步伐较前两年有所放缓。因此,在过 去的半年间办公楼租赁需求有所减弱,新增的供应推高空置率,从而限制租金上涨。在部分城市如北京和成都,我们已经看到租金有所下降。整体来说,在过去半 年,中国办公楼租金涨幅放缓。

在零售物业市场,受到包括经济、消费习惯和政府政策因素影响,商家销售额涨幅放缓,从而使得商场租金涨幅下跌。但整体来所,国内外零售商还是非常看好中国消费市场的增长潜力,因此对优质零售物业需求保持旺盛。

浙房网:现在很多调控政策比如限购、限贷,都是指向住宅市场,商业地产比较少受到波及。怎么看调控对商业地产的影响?有没有促使一部分投资住宅的人转移到商业地产来?

仲量联行:与住宅市场不同,商业地产市场由终端需求推动,企业和商家的需求和租金承付能力决定的了商业地产的价 值,投机需求非常稀少。因此,商业地产市场无需调控政策。在住宅限购的情况下,我们看到有一部分个人将投资转移到了商业地产市场。但是,市场上最优质的办 公楼和零售物业都是由开发商或投资者整栋持有经营。因此,个人投资者对商业地产市场的影响非常小。

浙房网:国家领导层提出“城镇化”的发展思路,在可预期的时间内,城镇化会是国内各方经济带动的助推力。我想请问的是,对商业地产而言,会不会也是一个好机会?

仲量联行:在过去的十年,城镇化和人民收入增长一直是推动中国零售市场发展的主要驱动力。在未来的几年,我们觉得中产阶级的壮大将是推动零售地产市场的主要动力。城镇化固然重要,但是不太可能继续成为商业地产的主要驱动力。

浙房网:您觉得现在杭州的商业地产处于怎样的发展阶段?

仲量联行:杭州的商业地产市场处于快速发展期,特别是地铁沿线的商业开发正在快速形成。随着核心商圈的成熟,商业开发开始向非核心区延伸,多个区域型商业中心正在形成,如城西。

浙房网:万达进来了、城西的印象城开了、银泰在杭州也开了很多个,可以说杭州的综合体越来越多,那么您觉得就综合体的数量而言,杭州会不会太多了导致市场的饱和?

仲量联行:就整体的供应来看,杭州未来3年新增的购物中心数量确实比较多。根据我们仲量联行的统计,杭州在 2015年年末的优质购物中心总体量将比2012年增长超过200%。但是从人均购物中心面积来看,杭州还是处于非常低的水平,有非常大的增长空间。此 外,中产阶层人数的快速增长将足以支撑更多的购物中心。因此,我们觉得就总体量来说,杭州在未来3-4年不会出现饱和的状态。但是,毫无疑问项目之间的竞 争将日趋激励。

浙房网:下半年杭州商业地产发展会呈现怎样的状态?仲量联行的判断是什么?

仲量联行:今年下半年,我们预计办公楼市场需求将开始企稳,明年有望开始恢复增长。在零售地产市场,总体来说消费将保持旺盛,支撑市场需求。但是来自城西和城北的大量新增供应将使得部分项目招商面临挑战。

浙房网:身边有很多人都在寻找恰当的投资时机与合适的投资产品,在这方面,仲量联行对投资者们有何建议?

仲量联行:市场表现最好的商业地产项目往往是整栋持有的项目,有统一的招商、经营和管理。散售型的商业地产项目长期表现潜力非常有限,因此我们不建议个人投资者购买此类物业。



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