2014年浙江省土地市场发展报告
浙房网 2015-03-26 来源:浙房网
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[摘要]

浙江省房地产业协会 浙江工业大学房地产研究所

一、宏观环境

全国经济稳定增长。2014年全国经济增长和就业压力增大,国家统计局公布的初步核算数据显示,2014年全国GDP达63.4万亿,同比增长7.4%,低于7.5%的经济增长预期,比上年回落0.3个百分点。固定资产投资增幅下降,同比增长15.7%,房地产投资同比增长10.5%,明显回落。工业、房地产、投资构成2014年经济增长下行压力增大的一组经济指标。从结构来看,2014年第三产业增加值增长8.1%,快于第二产业的7.3%,也快于第一产业的4.1%,服务业的比重提高到48.2%,第三产业的对经济增长的贡献提升。在世界经济复苏曲折、缓慢、复杂,国内“增长速度进入换挡期、结构调整面临阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加的情况下,GDP实现7.4%的增长,中国经济趋稳的态势明显。

浙江经济稳中有升。2014年浙江省地区生产总值4.02万亿,跨上4万亿元台阶,同比增长7.6%,站稳了中国经济第一方阵。浙江省GDP从2014年一季度的7%、上半年的7.2%,前三季度的7.4%,呈逐季上行态势,从一季度低于全国的0.4个百分点转为全年高于全国0.2个百分点。其中,第一产业增加值1779.3亿元,增长1.4%,第二产业增加值19152.7亿元,增长7.1%,第三产业增加值19221.5亿元,增长8.7%。与全国和部分东部省市下半年增速明显回落的趋势不同,浙江省增速平稳,稳中有升,波幅较小。

房地产市场“双限”政策取消。继4月南宁定向调整、6月呼和浩特正式发文取消限购后,多个城市陆续放宽限购。7月、8月杭州两次调整限购政策,并放宽第二套房的首付比例,截至9月底,全国47个限购城市中,仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未做调整,其余42个城市均有所放宽。部分城市更是限购政策由局部调整转向全面取消。9月30日,央行发布通知开放限贷政策,支持个人住房贷款,鼓励首套房贷款,并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清结算首套房”。

不动产统一登记工作逐步推进。2014年,不动产统一登记工作成为社会关注的焦点。3月不动产统一登记制度完成时间表出台,4月不动产登记工作领导小组成立,5月不动产登记局正式挂牌,6月不动产登记信息平台研究设计正式启动,11月24日国务院发布了《不动产登记暂时条例》,于2015年3月1日起实施,12月29日国土资源部下了《关于贯彻<不动产登记暂行条例>的通知》(国土资发﹝2014﹞177号)。《条例》的出台标志着不动产登记工作将进入全面明晰产权、有效保护权益、维护交易安全、提高交易效率的新阶段。

2014年上半年房地产市场库存压力大、供过于求的趋势凸显,市场信心不足,开发商多持谨慎态度,拿地热情不高,上半年土地成交量和成交金额大幅度下降。下半年,随着限购、限贷政策的陆续放宽,各地政府各项微观政策的刺激,市场信心逐步恢复,下半年土地成交量出现了明显的回升。2014年全年土地市场出现了先抑后扬、触底缓升局面。

二、出让规模

2014年浙江省11地市共成交土地3676宗,数量比2013年下降45.91%。成交土地面积134477.51亩,比2013年下降62.13%。成交可建面积14013.73万平方米,成交总价款1965.01亿元。

2014年下半年出让宗地总量比上半年增长25.38%,商办、住宅与工业三种用地成交量比上半年呈现不同程度的增长,分别为17.17%、63.96%和25.36%。但从成交土地面积看来,下半年比上半年成交土地面积总量下降24.37%,只有商办和住宅用地出现增长,分别为24.67%和1.67%。

2014年11个地市土地成交宗数和面积呈现不同幅度的下降,土地市场仍处于调整期。

土地成交宗数仅杭州呈现正增长。杭州成交宗数比2013年增长5.94%,其他10个城市均出现大幅度下降,温州(-61.14%)、绍兴(-68.61%)、台州(-79.08%)、丽水(-61.76%)、衢州(-55.84%)、金华(72.76%)与舟山(50.75%),7个城市下降超过50%,宁波(-40.50%)、湖州(-35.73%)、嘉兴(-15.14%)三个城市降幅在50%以下。

土地成交面积均呈现负增长。杭州成交面积下降幅度相对较小,与2013年相比下降20.47%。衢州、湖州、宁波下降幅度在30%-50%之间,分别为-34.85%、-36.00%、-48.03%。成交面积下降超过50%的城市有温州(-65.21%)、绍兴(-63.40%)、台州(-77.63%)、丽水(-64.36%)和舟山(-73.13%)。

三、出让金额

2014年全省11个地市土地成交金额为1965.01亿元。其中,住宅用地成交金额最大,达726.48亿元,占总成交金额的37%;其次是商业办公用地,完成成交金额536.82亿元,占总成交金额的27%;第三是综合用地,完成成交金额463.00亿元,占总成交金额的24%;工业用地的成交金额最少,完成成交金额238.70亿元,占总成交金额的12%。

2014年商办、住宅、综合、工业四种用地类型的土地成交金额均呈现不同程度的下降,总成交金额与2013年比下降56.34%,其中工业用地下降幅度最大,下降65.15%。与2014年上半年相比,下半年的土地成交金额下降29.32%,住宅用地环比下降幅度最大,为40.38%。

2014年浙江省11个地市土地出让金与2013年相比均为负增长,有7个城市的下降幅度超过了50%,其中台州(-79.11%)、嘉兴(-76.00%)、温州(-71.76%)、绍兴(-71.67%)的下降幅度超过70%。与上半年相比,宁波、温州、绍兴、湖州、衢州和舟山这6个城市下半年的土地出让金出现了正增长,反应出下半年土地市场明显有所回升,其中衢州上涨幅度最大,达到了181.84%。

四、价格水平

2014年全省综合用地的楼面地价水平最高,为3441.78元/平方米。其次为住宅用地,楼面地价达到了3159.40元/平方米。商业办公用地的楼面地价为2097.57元/平方米,工业用地楼面地价最低,仅为305.64元/平方米。

尽管2014年房价下降,但土地成交价格未受到很大的影响,平均成交楼面地价略有上升,商业办公用地、住宅用地和工业用地的楼面地价都有不同程度的增长。这一方面是因为政府土地出让政策进行了调整,减少土地出让数量和规模,特别是减少城市外围土地的出让,更多推出位置好的优质地块,确保土地市场稳定;另一方面是由于下半年限购政策的取消,使得市场信心有所回升。其中商业办公用地平均楼面地价涨幅最大,与2013年比增长49.27%;住宅用地楼面地价增长21.37%,工业用地楼面地价增长8.79%。综合用地的楼面地价略有下降,下降2.79%。与上半年相比,下半年综合用地和工业用地的楼面地价水平出现上涨,综合用地的涨幅较大,为49.82%,商业办公用地和住宅用地出现了一定程度的下降。

从商业办公用地的楼面地价水平来看,2014年杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、台州、丽水7个城市比2013年有所上升,而绍兴、衢州、金华和舟山与2013年有所下降。其中杭州的楼面地价最高,为4399.63元/平方米,增长29.43%;丽水的楼面地价最低,为637.21元/平方米,增长21.50%。

从住宅用地的楼面地价水平来看,2014年温州、绍兴、湖州、台州、衢州和舟山6个城市与2013年比都呈现正增长,而杭州、宁波、嘉兴、丽水和金华呈现负增长。其中杭州的楼面地价最高,为6886.33元/平方米,下降16.96%;嘉兴的楼面地价最低,为1425.61元/平方米,下降13.39%。

从综合用地的楼面地价水平来看,2014年杭州、宁波、温州等9个城市都比2013年有所上升,而呈现负增长的仅有绍兴、金华两个城市。其中温州的楼面地价最高,为6658.81元/平方米,比2013年增长82.71%;衢州的楼面地价最低,为647.73元/平方米,比2013年增长20.01%。
从工业用地的楼面地价水平来看,2014年仅丽水比2013年有所下降,其余城市均出现不同程度的正增长。其中舟山的楼面地价最高,为483.84元/平方米,比2013年增长21.66%;丽水的楼面地价最低,为194.75元/平方米,比2013下降1.57%。

五、用途结构

从土地成交数量来看,2014年全省共成交土地3676宗,其中住宅用地520宗,占14.15%;商业办公用地645宗,占17.55%;综合用地192宗,占5.22%;工业用地2319宗,占63.08%。

从土地成交面积来看,2014年全省共成交土地134477.51亩,其中住宅用地19806.53亩,占14.73%;商业办公用地20541.19亩,占15.27%;综合用地9762.74亩,占7.26%;工业用地84367.05亩,占62.74%。

从2013年和2014年土地成交面积的结构分布对比可以发现,商办用地+综合用地(经营性公建用地)的投放量均明显大于住宅用地。根据对香港、新加坡、台北、东京、伦敦等大城市住宅用地与经营性公建用地投放比例统计,如果经营性公建用地投放量为1,则住宅用地的投放量在2.5-4之间,住宅用地量应该大于经营性公建用地量。

而我省持续出现公建用地大于住宅用地,反映出我省经营性公建未来面临着巨大供给压力与市场风险。另外,与2013年相比,2014年我省工业用地的供应量有所增长。

与2013年相比,2014年人口与经济规模较大的城市如杭州、宁波、温州等均减少了经营性用地的供应,增加了工业用地的供应。而一些规模较小的城市如湖州、衢州、金华等,则出现了经营性用地供应增加、工业用地供应减少的情况。

六、趋势分析

面对浙江省11个地市商品房可销售房源多、去库存压力巨大,开发商拿地日趋理性,以及中央43号文件对做地行为的规范,内外部环境抑制了地方政府大规模供地的冲动,慎重、理性、有节制供地呈主流。通过对比2014年与2013年11地市土地供应面积,发现2014年土地供应面积呈现大幅度的下降。出现这种情况的原因可以归结为三个方面:一是房地产市场供求关系逆转,商品房存量增多,消化存量、去库存成为各城市的首要任务。地方政府通过放缓和减少土地供应,不仅能够减轻商品房市场未来的供给量,也可以提升当前市场的信心。其次,市场不确定性增大的情况下,开发商拿地的风险增大,对土地需求不足,购地更加理性。第三,房地产企业资金偏紧,房地产企业面临金融环境趋紧、销售放缓、财务成本高,资金压力增大,企业购置土地的支付能力减弱。展望2015年,“去库存、降风险”是房地产市场的主要任务,房地产市场仍将处于调整期。在此背景下,2015年浙江省土地供应规模将与2014年持平,继续维持较低的供应规模有利于市场的健康发展,而土地供应价格则将稳中有升。

大面积地块减少,出让地块呈现小型化的特点。2014年645宗商办用地的平均面积为32亩,住宅用地为38亩,综合用地为50亩,工业用地为36亩。与前几年相比,100亩以上规模的地块很少见,地块小型化成为各市土地出让的重要特点。在2014年浙江省土地供应数量和规模都呈现大幅度下降的情况下,土地出让价格(楼面地价)保持了稳定,普遍以低溢价率成交。这也与前几年“地王”频现的局面形成了鲜明对比。2015年,在维持土地供给规模的前提下,继续推出“中小地块”和“优质地块”将是各市土地供应的重要特点,小型化与精细化将是未来的房地产市场的重要趋势。

2014年浙江省未成交土地1885宗,比2013增长102.91%,未成交土地面积3265.96万平方米,比2013增长59.68%。商业办公、住宅、综合和工业四种用地的未成交宗数和未成交土地面积均呈现上涨,增长幅度最大的为综合用地。

2014年浙江省11地市中仅绍兴和舟山的未成交土地宗数和土地面积呈现下降,其余城市均呈现不同程度的增长。其中,增长最大的为杭州,未成交土地宗数比2013年增长248.00%,未成交土地面积比2013年增长239.98%。对比2013与2014年的土地未成交情况,可以发现2014年是地方政府推地最困难的年份之一。2015年,在宏观经济环境不发生大的变化的情况下,预计各市推地的难度将依然存在。

目前,我国的土地市场呈现出区域间差异化的趋势,一线城市土地资源仍是竞争的重点,二线城市分化明显,一些热点二线城市的优质地块受捧,而一些土地消化时间较长的二线城市则受冷,住房存量较多的三四线城市因市场风险较大,投资者多持观望状态。

部分城市土地价格开始回暖。以台州为例, 2014年比2013年商办、住宅、综合、工业四种类型用地的平均楼面地价都有了不同程度的上涨。其中,工业用地的上涨幅度最大,达到了56.82%,其他依次为住宅用地(56.18%)、商业办公用地(50.02%)、综合用地(27.09%)。2014台州市主城区商办、住宅、综合、工业四种类型用地的平均楼面地价比2013年均有上涨,其中涨幅最大的为商业办公用地,达到了100.01%,涨幅最小的为住宅用地,仅为7.05%。同样,衢州市2014年下半年土地市场回暖,完成土地成交金额21.78亿元,比上半年(7.73亿元)增加了181.84%,增幅在浙江省11地市中最大。2014年衢州土地市场先抑后扬,下半年土地成交逆转,市场呈现回暖态势。

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