在你还在犹豫摇不摇号的时候,房企正在抢时间补仓!
浙房网 2019-05-15 来源:透明售房网
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[摘要]2019一季度的进度条走得特别快,即便楼市一定会有7天时间和大年初一中午的隔夜饭一样,凉得没人想动筷子,不过只要有土地这盘硬菜可以“盘它”,就能像杭州的天一样从大寒到夏至横跨N个节气,立马引起舒适,甚至有点燥热,而今年的异样则在于,红盘起早于“金三”托市,新房和土地出现了两开花局面,嗯,隔夜饭真香……。

楼市看年终,土地看开年!

进入4月,补仓正变得更加艰难……每每复盘,才不得不惊叹一季度拿地的都是“魔鬼”。

2019一季度的进度条走得特别快,即便楼市一定会有7天时间和大年初一中午的隔夜饭一样,凉得没人想动筷子,不过只要有土地这盘硬菜可以“盘它”,就能像杭州的天一样从大寒到夏至横跨N个节气,立马引起舒适,甚至有点燥热,而今年的异样则在于,红盘起早于“金三”托市,新房和土地出现了两开花局面,嗯,隔夜饭真香……

摇号的楼盘还是占绝大多数,新房市场的分化走势令人模棱两可,土地市场却一路高歌猛进,房企们出现了最一致的判断——抓住窗口,赶紧补仓!

 

用补仓季作为一季度的总结再恰当不过,截至3月底,已经有一半多的宅地可以归类为刚需性补仓,涉及的房企有中铁建、港中旅、合景、中梁、中南、佳兆业、阳光城等,其中有数家房企没拿地的日子已经可以按年来计算了。

如此特征明显的一季度也是难得,毕竟在土地高峰段或低谷期,是捉摸不透的,这个道理,大概和楼市若有若无的“金三银四”、“金九银十”差不多。

在过往的土拍史中,一季度往往作为一年的开篇显得举重若轻。我们不妨来看看自从2013年以来,一季度的土地市场都发生了什么。

※  2013 

前传的影评往往没有正片来的高,所以妇联4需要那么多的单体英雄电影来做好铺垫……故事直接从2013年说起。那年,宜家来了,万达来了,土地抬头,房企把杭州翻了个底朝天,新晋房企成为当季甚至是全年的最大话题,杭州这“哥老官”在地产投发界的热门二线城市地位正式确立,引得房企纷纷“种草”,土地正片拉开大幕。

不过你们懂的,总归要出现个“但是”,剧情才显得曲折,2013年一季度的拿地房企,多数命途多舛,经历了各种风波,没错,我就是要“结果论”一下:

河北天成申花高价地一度悬而未决,要不是滨江的出现造就了锦绣之城,申花历史第一红盘可能就是金茂悦了,而河北天成第二年的土地则被中粮收购,才有了今天的大悦城;

 

进击乔司的佳兆业后来遇到了收购和锁盘事件,不死鸟现在缓了过来;

东田怡丰城陷入了资金危机,一蹶不振;

融科在杭的项目被整体收购,联想在杭州莫得想;

某港企遭遇了大停工和长滞销,对,6年后的今天还在摇号;

中节能蒋村地块化身为半个河滨之城,多少拖了中字头的后腿;

美都在三墩的两块地变成了首开入杭后的“玩物”,自己在外地玩……

这一季度拿地并站住脚的,金地、保利、世茂、龙湖、融创、富力、景瑞,可以发现其中大部分至今还活跃在杭州楼市版图中。

※  2014 

2014年初延续了过去一年大量房企入杭态势,首进成为这一季的主题,景瑞不费吹灰之力收割雅戈尔退地,阳光城锁定丁桥,双双首进主城区;融信拿下杭师大宅地高调入杭,方兴换了个马甲(金茂)在申花开启了杭州战略;卓越连拿三块地入杭,交通小小试了个水……

开发商们维持了一年多的首进步调,主要原因是得益于土地市场由于楼市限购进入低谷,我们看到宅地溢价率普遍较低。一个标志性事件可以证实当时土地市场达到了冰点——卓越在拿地当天甚至不需要进行现场报价,市民中心拍卖大厅的门关得严严实实。

※  2015 

2015年,是土地市场最后一个完整的小年,上半年几乎死寂,下半年形势突然走高,而一季度发生了这么几件事:

融创在南星拿地,起步豪宅行列;滨江、坤和、天阳、中天这类本土房企做了土地价格“大跃进”前的最后一波补仓;资本市场玩法开始转变,2015成为平安全面介入杭州房产界的元年,亮剑其房企拿地的幕后金主身份。

 

※  2016 

显然,因为2015的欲求不满促成了2016年初的海量成交,这也完全在意料之中。在潮鸣地王的掩护下,融信在随后的一年中大包大揽,融创则是见好就收一摸一白板(财神),萧山全面打开土地市场,萝卜心批上了人参皮。

有一位曾在三年前拿了高价地的房企老总在2016年对其他房企掌门人说:“拿,放心拿,你们现在拿地,三年后你们就是现在的我,不会后悔的。”但我估计这位老总一定也没想到,这个势头一直保持了2年多。

※  2017 

来到2017年,土地市场在3月底终于收到了一份迟来的调控“大礼”,然而面对开发商憋着洪荒之力的刚性需求,这谁顶得住啊?回看这一季度的王者,毫无疑问是融信,横刀立马,谁见谁怵,多少个房企的新晋动作被扼杀在摇篮里。

※  2018 

2018年,一季度主城区和萧山热门区块基本成为了央企、国企、大房企的舞台。往期可能能拿三宗地,届时只能放手1-2宗,往期只需拿一宗的小房企想要拿地,成本上已无从配置,只能期望于下半年捡漏。

※  2019 

回到今年,这个趋势还在延续,房企想要在窗口期后的4月开始拿地,只能拼自持,也许到5、6月还是会持续这个状况,下半年才可能属于自己的机会了,从4月初来看,仍将是补仓的房企占多,一年多以上没拿地的房企补完后,就会轮到1年左右的一般性补仓。

顺便说一下,除了2015年的一季度之外,本土房企的出手次数是非常少的,而拿地的房企往往具备现金流大、高周转灵、融资力强、背景更优等特点。等4月以后开动拿地的,都有点逆周期的意思了。

从今年一些深耕杭州的房企拿地指标了解到,长三角区域百亿拿地目标的不在少数,而这个数量级对个别特大房企来说还仅仅只是针对浙江、甚至浙北而已。

可以说,家家户户都有钱,就看个别地块上的细微博弈了,就好像看完了一季度的补仓,都知道大餐还在后面,但对4月出跳在杭州、宁波的绿城还是看得猝不及防。

 

那么,一季度拿地往往会亏损吗?也不见得,除2013年拿的地比较难熬以外(仍然在后期解套),其余年份多是成功项目,不乏红盘,那你们又要问了,2018年的大量自持地块,不好办吧?

事实是,38个自持比例商品房项目,已经完成了备案,7828套自持住宅用房将开启公开租赁,自持一旦能够盘活,对高负债的一些企业来说着实是好事一件。那么再大的盘也就是30万方之多,在2022年前清盘的可能性也成立。

好的,最后我们来看看补仓季的“大魔王”是谁——从拿地数量上说应该是金地、保利,从金额来说融信跑不了,龙湖也不赖,但从拿地轨迹来说,顺周期拿地的融创或许是最大赢家。

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