2018年杭州土地市场分析报告
浙房网 2019-01-17 来源:透明房地产研究院
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[摘要]2018年,杭州土地市场总体成交火热,出让金额创下历史新高,位列全国首位。年内以7月为拐点,上半年市场火热,“封顶”、“竞自持”成为主旋律;下半年市场降温明显,无一封顶成交,房企开始由激进转为保守。

2018年,杭州土地市场总体成交火热,后期有所降温,但出让金额仍创下历史新高,位列全国首位,涉宅地金额首次突破2000亿元。随着下半年土地市场热度的下降,房企开始由激进转为保守,虽然今年土地成交楼面价创新高,但较上一年涨幅缩小,溢价率逐步走低,市场开始回归理性。

全市土地出让金额2449.5亿元 位列全国首位

2018年,杭州全市共出让土地272宗,其中涉宅地125宗,商业用地127宗,租赁用地11宗,其他类型用地9宗。合计出让面积854.8万平方米,同比2017年增长1.5%;成交金额2449.5亿元,同比增长9.6%。

纵向对比来看,2018年全市土地出让面积为近5年的最高,而土地成交金额则是创下历史新高;横向对比来看,今年杭州2449.5亿的成交金额位列全国各大城市首位,高出第二名的上海超500亿元。

涉宅地成交金额首超2000亿元  租赁用地持续供应

2018年,杭州全市共出让125宗涉宅地,可建面积1280.9万平方米,同比2017年小幅下降2.1%,占全市土地总可建面积的69.0%;成交金额2043.7亿元,同比增长4.8%,是涉宅地成交首次超过2000亿元。商业用地出让127宗,可建面积514.5万平方米,同比2017年增长17.1%,占比27.7%;成交金额384.7亿元,同比增长41.7%。总体来看,2018年土地供应仍以涉宅地为主,但商业地块比例有小幅增加。

此外,自去年10月杭州首次出让租赁住房用地(彭埠单元R21-20(2)地块)后,今年杭州的租赁用地开始持续供应,全年共出让11宗租赁用地,可建面积56.9万方,根据政策,人才专项租赁住房应以中小户型的单身公寓为主,70平方米以下套数占总套数比例一般不低于80%。因此按60平米/间的公寓计算,今年出让的租赁用地将提供超过9400间人才公寓。

前8个月为推地高峰 9月起供地持续缩量

从今年的推地节奏来看,1-8月杭州经历了一轮推地高峰,前8个月土地出让金额(2263亿元)就已经超过2017年全年,自9月起杭州推地节奏开始放缓,土地供应持续缩量,连续4个月土地供应环比下降,其中12月出让地块仅6宗,出让面积不足20万平方米,为今年出让体量最小的一个月。

上半年高价地频现 下半年溢价率持续走低

从今年的成交价格来看,上半年,杭州土地市场延续2017年的火热行情,“封顶”、“竞自持”成为上半年的主旋律。2月份,杭州土地成交均价达到23468元/平方米,是历史第二高,仅次于2017年3月,其中涉宅地楼面价28510元/平方米,是历史新高。5月份,恒隆竞得的百井坊商地,总价高达107.3亿元,为杭州首宗地价超过百亿的商业地块,同时成交楼面价单价超5.5万元/平方米,成为杭州的新地王。

7月杭州土地市场出现拐点,当月杭州共推出45宗地块,其中5宗地块由于规划、无人报名等原因“中止”挂牌或“流拍”。其余地块也无一封顶成交。下半年,杭州全市有75宗土地为底价成交(占总数的57%),无地块拍至封顶价,平均溢价率10.1%,其中12月土地溢价率仅为0.1%,土地市场降温明显。

 

滨江地铁集团分列地拿地金额、可建面积第一

从房企拿地情况来看,滨江拿地8宗,拿地金额150.4亿元,为房企拿地金额榜首。地铁集团、龙湖拿地金额分别为138.3亿元、134.8亿元,分列金额二、三位。其中地铁集团拿地3宗,总建筑面积78.2万平方米,为2018年杭州全市拿地可建面积最高的房企。

从各家房企的拿地项目来看,恒隆与保利均以一个项目上榜,拿地行为较激进,恒隆的百井坊地块,溢价率118%+自持100%,楼面单价55285元/平方米,为杭州楼面单价最高的地块,总价107.3亿元也是杭州首宗超过百亿的商业用地;保利的钱江世纪城地块,总价101亿元,是杭州纯宅地历史成交总价第一。滨江也一改以往保守的作风,今年拿下8宗地块,是拿地最多的房企,其中上湘湖单元自持41%,是今年自持第二高的住宅地块,第二则是祥生的之江度假区单元(自持50%)。

由此可以看出,今年拿地房企竞争比较激烈,高溢价率基本成为常态,不过由于下半年新房市场和土地市场降温,房企拿地也开始趋于谨慎。

九家外来房企首入杭 合计拿地279亿元

2018年,杭州全市共有9家房企通过在杭州的土地公开市场拿地首次入杭,分别是华侨城、银城、新希望、弘阳、恒隆、重庆华宇、仁恒、美好置业和上海城建,均为独立拿地进入杭州。

从拿地情况来看,涉宅地仍是其进入杭州的主要选择,除恒隆以百亿拿下百井坊绝版商地以外,其他房企所竞拍地块均为涉宅用地。从入杭时间来看,6家房企为今年上半年进入杭州,拿地也较为激进,华侨城以楼面价18350元/㎡+自持28%竞得丁桥单元JG0401-03商住地、银城地产以楼面价19389元/㎡+自持31%竞得三墩北A-R21-05宅地;下半年杭州土地市场转冷,政府推地节奏放缓,外来房企进入量明显减少。

 

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