2018年浙江省土地市场发展报告
浙房网 2019-05-07 来源:浙房网
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[摘要]2018年浙江11个城市共出让5366宗土地,与2017年出让用地宗数相当,涨幅不明显;成交土地面积13630.84公顷,比2017年上涨10.33%;成交土地规划建筑面积为24855.64公顷;成交总价款为7197.69亿元,同比增长4.53%。。

2018年浙江省土地市场发展报告

浙江省房地产业协会 浙江工业大学房地产研究所

一、政策环境

2018年,中国房地产政策在中央“房住不炒”的政策主基调下逐步构建长短结合的制度体系。3月份中央政府工作报告强调要落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康运行。各地政府坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,出台了一系列更佳精准的调控政策。除了“五限”政策以外,在棚改货币化安置、房产税、空置税、人才政策等多个层面出现一系列探索性新进展。整体而言,房地产市场供求较为平衡,调控效果显著,市场显著降温,基本实现平稳健康发展。

1.全国性土地政策

1月6日,原银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》,对委托贷款的业务定位和各方当事人职责、委托贷款的资金来源和用途进行了明确和规范,同时还要求商业银行加强委托贷款风险管理和加强委托贷款业务的监管。

1月25日,原银监会工作会议强调打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,金融结构适应性提高,金融服务实体经济能力明显增强,硬性约束制度建设全面加强,系统性风险得到有效防控。

2月5日,中国人民银行工作会议要求切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控,完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。

3月1日,财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作。

3月2日,证监会系统2018年工作会议指出要坚决打好防范化解资本市场重大风险攻坚战,加强股市、债市、期货市场风险监测和应对能力建设,坚决守住不发生系统性风险的底线。

4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。

5月15日,全国政协召开“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会,强调把服务实体经济作为金融工作的出发点和落脚点,实现稳健中性货币政策与严格监管政策有效组合。

6月28日,住建部等七部委印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

7月12日,住建部提出因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。

9月5日,财政部发布《关于金融机构小微企业贷款利息收入免征增值税政策的通知》,明确规定“自2018年9月1日至2020年12月31日,对金融机构向小型企业、微型企业和个体工商户发放小额贷款取得的利息收入,免征增值税”。

9月7日,十三届全国人大常委会立法规划已将房地产税法列入条件比较成熟、任期内拟提请审议法律草案的第一类项目。

10月20日,国务院金融稳定发展委员会主持召开防范化解金融风险第十次专题会议,指出要统筹好稳增长和防范金融风险的平衡。

11月1日,习近平主席主持召开民营企业座谈会并发表重要讲话,提出减轻企业税费负担、解决民营企业融资难融资贵问题等六条政策举措。

11月29日,中共中央、国务院下发《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领,以西部、东北、中部、东部四大板块为基础,促进区域间相互融通补充。

12月19日,央行决定创设定向中期借贷便利,根据金融机构对小微企业、民营企业贷款增长情况,向其提供长期稳定资金来源。

12月24日,全国住房和城乡建设工作会议将“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”作为明年重点工作之一,提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险等。

2.浙江省土地政策

1月16日,国土资源部和住建部联合发函同意杭州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案,稳步推进住房租赁市场建设。

3月28日,杭州针对商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,出台公证摇号买房政策。

4月24日,杭州发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》,对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的,规划条件中增加“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米”。

4月18日,温州公积金购房首套住房最低首付比例调整为30%,公积金购买二套最低首付比例调整为50%。

6月26日,杭州发布通知暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包括新房及二手房。

7月17日,杭州规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年,开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。

10月15日,温州开始施行《温州市居住房屋出租安全管理办法》,提出合租公寓不允许“N+1”模式。

10月31日,杭州公布关于杭州人才专项租赁住房试点受理工作启动的公文,从2018年起到2021年底市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地,专门建设人才专项租赁住房。

本报告利用中国指数研究院数据库1对2018年浙江省11个城市的土地交易数据,与2017年土地交易数据进行对比分析,总结2018年浙江土地出让市场变化的特点和趋势。

二、出让规模

1.总体情况

2018年浙江11个城市共出让5366宗土地,与2017年出让用地宗数相当,涨幅不明显;成交土地面积13630.84公顷,比2017年上涨10.33%;成交土地规划建筑面积为24855.64公顷;成交总价款为7197.69亿元,同比增长4.53%。工业用地出让宗数和面积最高,住宅用地其次,综合用地最低。其中工业用地占总成交土地面积的55.64%,如图1所示。整体而言,2018年浙江土地市场土地出让的面积及成交总价均有增长,成交数量维持稳定。

按用地类型来看,综合用地成交土地面积有所下降,其余商办用地、住宅用地、工业用地成交土地面积均有一定幅度上涨,分别为35.61%、14.59%、11.81%。而土地宗数仅商办用地出现上涨,为10.53%;其余用地类型宗数同比出现下降。

表1 2018年浙江省各类用地成交宗数、土地面积与建筑面积同比涨幅

2018年下半年商业办公用地、住宅用地和工业用地出让宗数均比上半年有一定程度的增长,分别增长59.15%、31.11%、30.32%。从土地出让面积来看,下半年较上半年增加10.5%,其中仅商业办公用地、工业用地下半年出让土地规模高于上半年,增长幅度分别为31.54%、32.05%。整体而言,2018年浙江下半年土地出让情况较上半年更加活跃。

表2 2018年浙江省各类用地上下半年土地出让规模情况

2.城市情况

2018年浙江11个城市土地成交情况各有不同,杭州等7个城市土地出让宗数正增长,嘉兴等4个城市出现负增长。2018年,11个城市中湖州土地出让宗数最高,达到921宗,同比增长29.54%;衢州土地出让宗数增长幅度最大,较上年增长140.38%;嘉兴土地出让宗数回落明显,较上年下降67.67%。

同时,11个城市土地成交面积也存在差异,宁波土地成交面积最高,为2796公顷;舟山成交土地规模最低,仅4641.68公顷。与上年相比,宁波、衢州和金华土地成交面积的涨幅超过50%,其中金华涨幅最为明显,达到了86.41%。

三、出让金额

1.总体情况

2018年浙江11个城市土地成交总价达7197.69亿元,同比增长4.53%。其中住宅用地成交金额最高,达3914.71亿元,占总成交金额的54.39%;其次是综合用地,总成交金额为2183.96亿元,占总成交金额的30.34%;再者是商业办公用地,成交金额为701.23亿元,占比9.74%;工业用地成交总价最低,为397.8亿元,占比为5.53%。

相较上年,商办用地、综合用地、工业用地成交金额存在不同幅度的上涨,而住宅用地土地成交金额呈现负增长。其中商办用地成交金额涨幅最大,为33.55%;其次是工业用地,涨幅为21.6%;综合用地涨幅相对较小,为6.3%。住宅用地土地成交金额回落1.62%,基本与上年保持一致。

2018年上下年相比,上半年土地成交金额比下半年高出34.31%。按土地出让类型划分,仅工业用地下半年土地成交金额高于上半年,涨幅达到47.34%。商办用地、住宅用地、综合用地下半年土地成交金额均出现回落,幅度分别为21.72%、31.59%、30.29%。

2.城市分析

2018年11个城市间土地成交金额差距明显。其中杭州土地成交金额最高,为2455.99亿元。舟山成交金额最少,为119.09亿元,仅占杭州的4.85%。与2017年相比,杭州、宁波、湖州、台州、丽水5个城市土地成交金额仍然保持增长,其中丽水涨幅最为明显,达81.16%,而杭州涨幅最低,为7.06%;温州等其余6个城市土地成交金额有所回落,嘉兴下降幅度最为明显,达到23.53%,另外城市变动幅度相对较小。

与2018年上半年相比,除绍兴、丽水、衢州外其余城市土地成交金额均呈现回落态势,湖州、舟山土地成交金额下降幅度分别为124.68%和113.56%。杭州土地出让总收益主要来自综合用地,占总成交金额的59.74%,宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州、丽水等10个城市住宅用地出让收益占总出让收益的比重均超过40%,其中嘉兴和绍兴住宅用地土地出让收益占比最高。

表3 浙江省11地市土地成交金额及变动情况(单位:亿)

四、价格水平

1.总体情况

2018年浙江省四类出让用地中综合用地楼面地价最高,为11690.25元/平方;其次是住宅用地,为5313.66元/平方;商办用地楼面地价为2636.9元/平方,工业用地楼面地价为306.92元/平方。与上年相比,商办用地、综合用地、工业用地楼面地价均有不同幅度的上涨。其中综合用地上涨最为明显,为40.95%;工业用地和商办用地涨幅不明显,分别上涨8.38%、1.09%。而住宅用地楼面地价有所下降,较上年回落13.15%。与2018年上半年相比,下半年仅工业用地楼面地价出现小幅上涨,为11.3%;商办用地、住宅用地、综合用地楼面地价均出现不同程度下降,分别回落41.7%、11.36%、15.93%。

2.城市分析

按四类用地类型分析2018年浙江11个城市楼面地价变动情况。从商办用地的楼面地价水平来看,杭州楼面地价最高,为9627.45元/平方;衢州最低,为951.47元/平方。与2017年相比,杭州、宁波等6个城市商办用地楼面地价呈正增长,其中丽水涨幅最为明显,达95.58%;另外5个城市呈负增长。

从住宅用地楼面地价来看,杭州的价格水平最高,达到12561.14元/平方;衢州楼面地价最低为3111.24元/平方。与上年相比,仅湖州、绍兴保持正向增长,涨幅分别为35.24%、43.29%。其他9个城市均出现负增长,其中金华和宁波较上年跌幅超过30%。

表4 2018年浙江省11个地市四类 用地地价水平及波动情况(元/㎡)

从综合用地楼面地价来看,杭州仍然保持最高的楼面地价,为16987.69元/平方,而舟山因未出让综合用地,楼面地价为零。与2017年相比,杭州等5个城市出现上涨,其中宁波的涨幅超过了100%,达到139.23%,最为明显。而温州等6个城市出现负增长,尤其是舟山负增长达到100%。

从工业用地楼面地价来看,台州楼面地价最高,为579.28元/平方;而丽水的楼面地价最低,为175.87元/平方,仅是台州楼面地价的30.36%。与2017年相比,大部分城市呈正增长,其中湖州涨幅最明显,达到36.04%。宁波、温州、衢州涨幅为负,但变动幅度不大。

五、用途结构

1.总体情况

从土地成交宗数上来看,2018年浙江省共成交土地5089宗,其中商办用地850宗,占总成交宗数的16.7%;住宅用地1419宗,占比27.88%;综合用地成交139宗,占比2.73%;工业用地成交2727宗,占比53.59%。

从土地成交面积来看,2018年浙江省共成交土地面积13630.84公顷,其中商办用地成交面积1445.4公顷,占比10.6%;住宅用地成交面积3796.44公顷,占比27.85%;综合用地成交面积804.8628公顷,占比5.9%;工业用地成交面积7584.13公顷,占比55.64%。与2017年相比,商办用地、住宅用地、工业用地成交面积占比均有上涨,而综合用地成交面积有所下降,但变动幅度不大。

2.城市分析

2018年浙江省11个城市,从商办用地成交宗数占总出让宗数来看,嘉兴最高,占比达到38.85%,其他城市较为均衡;从住宅用地出让宗数占比来看,嘉兴、台州、衢州、金华占比均超过30%,其中嘉兴为57.97%;从综合用地出让宗数占比来看,出杭州外各城市占比均较低;从工业用地出让宗数占比来看,除衢州和金华外其余城市工业用地供应比例依然在50%以上。仅杭州一个城市经营性用地供应比例大于住宅用地,其他城市土地出让比例协调。

表5 浙江省11地市各类用地所占的比重

六、总结

2018年浙江土地市场整体供应上涨,成交面积同比上扬,土地市场总体保持稳定。主要有以下几个特点:

1.土地市场稳定向好,土地成交量价齐涨。与上年相比,整体成交土地面积同比上涨10.33%,成交金额同比上涨4.53%。2018年浙江大部分城市土地成交面积、成交总价有不同幅度上涨,其中杭州以2442.9亿出让收益、同比增加11%占据全国300个城市出让金之首。

2.整体土地供应总量大幅增长。为缓解用地需求,抑制投机炒作,2018年浙江各类用地供应总量整体增加,其中商办用地和住宅用地土地供应量明显增多。但存在地域特性,如杭州在首次实行摇号登记的购房制度下,其住宅用地土地供应总量同比下降近两成。

3.整体住宅成交均价略有下降。受各地调控政策持续深化影响,底价成交频现。2018年在其余用地均价上涨情况下,浙江住宅用地成交均价较上年回落13.15%。杭州、宁波等热点城市为首的7个城市住宅用地均价出现明显下滑。

4.三四线城市土地供给量增加,溢价率下滑。2018年金华、衢州、丽水土地成交面积增幅均超过40%,其中金华涨幅达到86.41%。与此同时,三四线城市成交总价及均价都出现一至二成的下滑。

2019年经济下行压力加大,房地产市场深度调整。预计在“因城施策”与“房住不炒”的定位下,各地调控政策会逐步放松,推动房地产市场保持平稳,避免市场波动过大,保障居民合理需求。同时,随着房价上涨动力减弱,市场供求矛盾缓解,未来房价涨幅也会出现回落,开发商仍需防范持有土地增加的成本与风险。

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