2019年上半年杭州市土地市场分析报告 上半年土地出让金额超1400亿元 涉宅地出让金额占比超8成
浙房网 2019-07-11 来源:透明房地产研究院
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[摘要]2019年上半年,杭州全市共出让土地181宗,土地出让金额超1400亿元,历史同期仅次于2018年,其中二季度为推地高峰,土地成交金额超900亿元。全市涉宅用地总出让金额占比超8成,涉宅地楼面均价15276元/平方米,环比2018年下半年上涨5.05%,上半年土地市场回暖明显,全市共有43宗涉宅地块竞拍至封顶价且有20宗涉宅地块产生自持。

文/透明房地产研究院研究员 李萌硕

2019年上半年,杭州全市共出让土地181宗,土地出让金额超1400亿元,历史同期仅次于2018年,其中二季度为推地高峰,土地成交金额超900亿元。全市涉宅用地总出让金额占比超8成,涉宅地楼面均价15276元/平方米,环比2018年下半年上涨5.05%,上半年土地市场回暖明显,全市共有43宗涉宅地块竞拍至封顶价且有20宗涉宅地块产生自持。

上半年土地出让金额超1400亿元,接近去年同期水平

2019年上半年,杭州全市共成功出让土地181宗,其中涉宅地79宗(不含租赁用地),商业用地89宗,住宅租赁用地8宗,其他类型用地5宗。合计出让面积553.5万平方米,同比2018年上半年增加12.31%;成交金额1413.2亿元,同比2018年上半年减少3.19%。土地市场回温明显,土地成交溢价率、参拍房企、竞拍轮次及自持情况都有一定回升。

纵向对比来看,2019年上半年土地出让面积为近三年来同期第一;出让金额较2018年下半年增长42.80%,涨幅较大,土地市场回暖明显。

 

 

二季度为推地高峰,土地成交金额超900亿元

从推地节奏来看,2019年上半年全市供地主要集中在二季度,成功出让土地97宗,合计出让面积345.9万方,出让金额959.6亿元,占上半年总出让金额的67.90%。

分月度来看,6月全市共出让29宗地,主要位于临安、萧山、余杭等外围区域,单块土地体量巨大,合计出让面积151.7万方,为今年上半年月度出让面积最高;4月全市共出让42宗地,其中主城区17宗,出让金额388.0万方,为上半年月度最高金额。

 

 

主城区为供地主力,可建面积占比近3成

分区域来看,2019年上半年土地出让主要集中在主城区、萧山区、临安区和余杭区,其他区县供应面积相对较少。

主城区共出让土地50宗,总可建面积356.1万方,占全市总成交建面的29.83%,总出让金额676.7亿元,占全市总成交金额的47.88%。其中涉宅用地15宗,总可建面积152.9万平方米,成交金额402.7亿元。

萧山区出让土地21宗,总可建面积244.4万平方米,占全市总成交建面的20.48%,成交金额268.8亿元,占全市总成交金额的19.02%。

临安区出让土地33宗,总可建面积213.1万平方米,占全市总成交建面的17.85%,成交金额126.3亿元,占全市总成交金额的8.94%。

余杭区出让土地31宗,总可建面积205.6万平方米,占全市总成交建面的17.2%,成交金额224.0亿元,占全市总成交金额的15.85%。

此外,下沙上半年无土地出让。

 

 

涉宅地、商地楼面均价环比略有回升

2019年上半年,杭州全市涉宅地楼面均价15276元/平方米,环比2018年下半年上涨5.05%,同比2018年上半年下跌10.65%。上半年土地市场回暖明显,全市共有43宗涉宅地块竞拍至封顶价并产生自持。

 

 

涉宅地成交溢价率环比增加明显

2019年上半年,杭州全市涉宅地成交楼面均价为15276元/平方米,平均溢价率23.40%,环比2018年下半年增加13.8个百分点,增幅明显。

纵向来看,3月全市涉宅地平均溢价率为36.2%,为近1年来平均溢价率最高月份。4月开始,主城区、余杭区土拍封顶溢价率由50%下调至30%,随后萧山、富阳等区跟随,4-6月涉宅地平均溢价率随之下降,实际仍高于2018年下半年水平,说明上半年开发商拿地热情较高。

 

 

涉宅地总出让金额占比超8成

按用地类型来看,上半年涉宅地出让79宗(不含人才租赁用地,下同),出让面积383.1万平方米,出让金额1184.5亿元,占总出让金额的83.82%;商业用地89宗,出让面积141.9万平方米,出让金额216.1亿元,占总出让金额的15.28%;租赁用地8宗,出让面积16.6万平方米,出让金额10.0亿元,占总出让金额的0.71%;其他用地5宗,出让面积11.9万平方米,出让金额2.6亿元,占总出让金额的0.18%。

 

 

20宗地块含自持比例,均为涉宅地块

2018年下半年,土地市场行情转冷,杭州全市未出现土地自持。2019年上半年,土地市场回暖,全市出让181宗地块,其中有20宗地块达到地价上限且含部分自持比例,均为涉宅用地,合计自持可建面积为38.75万平方米,占自持地块总建面15.46%。其中祥生竞得的之江宅地需自持50%,为今年上半年自持比例最高的涉宅地。

 

 

 

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