杭州楼市大暑已过?新房下跌17%、二手房库存破8.5万、土地退烧……
浙房网 2019-08-01 来源:浙江在线
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[摘要]在经历了金三银四的强势反弹后,楼市上升的惯性已成“强弩之末”:新房成交继续下滑、二手房库存不断攀升、土地市场在“双限”新政下趋于理性……

浙江在线-住在杭州网7月31日讯(浙江在线记者 盛哲徽)有个成语叫做“七月流火”,很多人都习惯于将它用来形容天气炎热,实际上,它的意思恰恰相反,指的是天气转凉、高温退去。

之于7月的杭州楼市来说,这个词无疑是绝佳的概括。

在经历了金三银四的强势反弹后,楼市上升的惯性已成“强弩之末”:

新房成交继续下滑、二手房库存不断攀升、土地市场在“双限”新政下趋于理性……

与此同时,整个大环境也在改变着地产行业的预期。融资渠道收紧、房贷利率重回上升通道、各地调控政策频出等等,一系列信号的指向都很明确——房地产,该降降温了。

 

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住宅挂牌接近7万套

二手房恐难再维持高价

据浙报传媒地产研究院数据,7月杭州(含富阳、临安)共成交商品房10729套,环比6月下降了12.7%,同比2018年7月,下降了21%。

其中,住宅的成交跌幅最为显著,7560套的成交总量,较6月下降了约18%,同比去年则下降了近24%。

这是继6月之后,杭州商品房成交的又一次下跌,且跌幅大大超过了6月。

7月20日,滨江区的时代滨江悦迎来首次开盘,结果139方大批量滞销,打破了滨江区近两年来“首开必售罄”的楼市铁律。

 

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时代滨江悦开盘现场

与此同时,二手房市场的行情同样迎来滑坡。

据透明售房网数据,截至7月28日,杭州(不含临安)共计成交二手房6986套,就7月日均成交250套计算,最后的成交数据很可能止步于7700套,不仅低于6月的7903套,和3-5月近9000套的月成交量相比,更是相去甚远。

 

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杭州二手房成交量变化

成交量在下降,与之相对的,库存却还在不断攀升。

截至目前,杭州二手房的挂牌量已经超过8.5万套,其中纯住宅就有6.8万套。

这还不是全部,据相关媒体统计,今年下半年杭州将有114个楼盘交付(含部分交付),仅住宅盘就有87个,其中不乏蔚蓝领秀、武林郡、珑玺、海上海、华夏四季这样的红盘。

由于基数庞大,即便只有小部分流入市场,数量也相当可观。

二手房挂牌激增,供过于求,加之新房限价极其严格,恐怕难以再维持高价。

注:文中涉及的7月数据均截至7月30日

限房价、竞地价

“明牌局”下土地退烧

7月初, 杭州出台土拍新政:限房价、竞地价。

此后两周内,杭州陆续挂牌了11宗“双限”地块,每宗地块的出让须知中都明确规定了未来地块所建商品房毛坯销售均价、毛坯销售单价和装修价格。

 

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双限地块的精装最高均价

由于未来售价被锁死,土地出让彻底成了“明牌局”。

7月29日,首批双限地块交出成交答卷:全部降温。

三宗焦点地块:钱江世纪城宅地降温最为明显,滨江以总价43.3亿元,楼面价31266元/平方米竞得,较板块标杆(保利·澄品)回落1011元/平方米;十年“空窗”的金沙湖宅地和预期较高的萧山市北西宅地,分别被绿城和滨江摘得,溢价率均为28%未及封顶。

7月30日,备受关注的望江地块迎来出让,结果竞争并不如预期激烈。香港新世界兵不血刃,以总价98亿元,楼面价24860元/平方米竞得,溢价率仅4%且未到封顶价。

 

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望江地块区位图

然而要注意的是,虽然项目的楼面价还不到2.5万,和同区域的滨江望江地块的楼面价(45325元/平方米,自持22%)差距明显,但其用地性质复杂,含住宅、商业商务、社会停车场等,住宅比例又低,因而很难用涉宅标准来进行衡量。

同日出让的乔司地块,由上海路劲竞得,总价2.2亿元,楼面价18162元/平方米,溢价率30%,它也成为了首批双限地块中唯一一个达到封顶价的。

可以看到,首批双限地块的出让,全部没有自持。在房价锁定的情况下,土地市场终于迎来了久违的理性。

一二级市场全面降温

杭州楼市凉凉了?

就眼下的情况看,这种推论是站不住脚的。

事实上,杭州楼市还远未到“凉”的地步。

首先是新房,尽管7月的成交量有所下滑,但其中一个很大的原因是供应量减少了。据统计,7月杭州新增商品房总量仅8931套,相较于6月的14668套,降幅高达39.1%。

此外,反映新房市场热度的一个重要指标——中签率,并没有提升。

7月杭州楼市的整体中签率仅为14.2%,仍然处在一个较低的水平。一些热门板块依旧是一房难求,比方说大江东。

7月24日,区域内的德信大江壹号登记结果出炉,80多套房源却有3000多组报名,中签率仅为2.56%,险些刷新区域最低中签率的纪录。

二手房层面,受土地新政的影响,在未来一段时间内预计会比较艰难。不久前,记者曾对部分双限地块所在的板块进行过走访,发现已出现二手房量价齐跌的现象。

 

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萧山市北某中介门店

不过,二手房究竟会降温到什么程度,目前还很难预测。一方面,本身7、8月就是二手房市场的淡季,成交下滑是大概率事件;另一方面,土拍新政涉及到的一些板块,其供应量非常有限,因而即便预期发生变化,这些板块的二手房仍然不乏刚性支撑。

另外,我们说7月的成交量不佳,是和今年的其他月份相比较的,但若横向和其他年份比较就会发现,这个成绩并不差。就拿2018年来说,7000多套的月成交量已经是中上水准。

总体上看,接下去杭州楼市将渐趋于稳定,大涨和大跌都绝难出现。对于购房者来说,这肯定是好事,房子短时间内不太会上涨,将给这一人群充裕的时间好好挑选房子。

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