省房协法专委召开首场合作开发法律风险专题研讨会
浙房网 2019-08-23 来源:东鹰律师事务所微信公众号
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[摘要]2019年8月20日下午,由浙江省房地产业协会主办,浙江省房地产业协会法律与维权专业委员会与浙江东鹰律师事务所承办的“合作开发法律风险”专题研讨会在东鹰所大会议室内召开。

2019年8月20日下午,由浙江省房地产业协会主办,浙江省房地产业协会法律与维权专业委员会与浙江东鹰律师事务所承办的“合作开发法律风险”专题研讨会在东鹰所大会议室内召开。

出席本次会议的嘉宾有浙江省房地产业协会监事长冯建德,杭州市仲裁委副秘书长陈桓,省房协副秘书长兼法专委主任、东鹰所首席合伙人金鹰律师,杭州市房地产业协会法律与维权专业委员会负责人、东鹰所副主任蒋军平律师,省房协法专委秘书长、杭州市律协房专委委员、东鹰所合伙人金德聪律师,杭州市律协公司专委委员、东鹰所合伙人刘莺律师、省房协法专委副主任、广宇集团法务负责人马卫良、省房协法专委委员、浙江嘉瑞成律师事务所主任童洪锡律师、省房协法专委委员、浙江君度律师事务所合伙人徐明福律师以及金昌、滨江、德信、旭辉、融创、保利、招商蛇口等知名房地产开发企业法务负责人参加本次研讨会。

 

研讨会伊始,金鹰律师为本次研讨会作了开场发言。今年3月召开的省房协会长(扩大)会议上,会员单位代表建议法专委对合作开发法律风险进行研究。金律师指出,合作开发形式多样发展繁荣,但与合作开发相关的法律、法规、司法解释的针对性不强,因此,有必要对合作开发的法律风险以及对策建议进行研究与探索。

 

随后,金德聪律师从案例角度围绕着房地产合作开发纠纷中的案由类型、案件数量的变化趋势、合同纠纷引用频率较高的法条等几个方面展开分享,并就股东投入与僵局条款的设计与实操提出问题。

刘莺律师则以合作开发房地产中的股东视角出发,分别从房地产合作开发合同的实质法律关系和效力认定、房地产合作开发的股东代表诉讼和直接诉讼、请求分配利润的权利行使三个方面进行分享。

杭州市仲裁委陈秘书长分享了仲裁当中的合作开发涉及到的三种常见的风险类型。他认为,与其他项目相比,有关住宅的合作开发项目的风险最小,开发公司可以多考虑此类项目;股权合作虽是合作开发中最常见的,但风险最大,采用该模式时应多加注意。合作开发过程中一定要找好合作对方,审查核实对方的资金能力。在合作协议中要明确权利义务,越详细越好,在每一个环节都要注意,以便纠纷发生时可以直接依据协议维护自身权益。

在自由讨论环节,与会人员对合作开发的合作方的选择、以土地作价入股的相关政策的落实问题以及关联交易等展开热烈讨论。徐明福律师提出了集体土地上招拍挂过程中“退二进三”以及乡政府实际参与合作开发的相关问题;金昌集团法务专业经理翟勤英提出了实务中遇到的商品房买卖过程中业主仅支付首付款但房屋却被法院认作业主财产查封的问题,省房协法专委委员、浙江嘉瑞成律师事务所主任童洪锡律师结合亲身经办的案例对该事项进行了细致的解答。随后,省房协法专委委员、滨江集团法务高级主管高敏娟就合作开发中在建工程转让问题发表了看法,旭辉集团法务韩璐就“关联方”的确认与刘莺律师作了探讨。

蒋军平律师在会上提到,合作开发项目纠纷很多程度上是因为前期没有预料到后续可能会引发的争议,因此应当在合作协议设置争议解决机制。争议解决思路可以从以下几个方面考虑:首先通过协商解决,这种解决方式更加便捷、有效。其次,协商时,不仅要考虑自身利益还是考虑对方利益,促进有效沟通。最后,必要时要求专业团队介入,确定合理边界,促进争议顺畅解决。

会议最后,冯建德监事长作了总结讲话。冯监事长首先感谢了东鹰所共同承办了本次研讨会。他指出,合作开发是一个市场趋势,但合作开发并不是万能的,合作开发工程中容易产生许多很多纠纷。就多年经验分享两条建议:一、选择价值观相同的合作方,价值观不同后续容易产生很多纠纷;二、执行层面上,尽调工作应当充分准备,90%都应当花在调查研究上。同时,合作协议应当越仔细越好,亦要兼顾可操作性,避免只从原则角度考虑问题。

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