物业经营性收支信息公示试点两个多月效果如何
浙房网 2019-09-25 来源:浙江在线
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[摘要]“我们的钱去哪了?”这是来自许多小区业主的“灵魂拷问”。

业主的钱袋子 杭州这样管

浙江在线9月24日讯(浙江在线记者 赵路) “我们的钱去哪了?”这是来自许多小区业主的“灵魂拷问”。

众所周知,在城市商品房小区中,两笔钱关乎公共利益:一是物业维修基金,二是物业经营性收益。

近年来,相对于政府统一监管的物业维修基金,涉及小区经营用房出租、电梯广告、停车费等的物业经营性收益,日益成为社会各界关注的焦点。因物业经营性收益管理、使用不善,引发业主、业委会、物业企业之间矛盾的案例也屡见不鲜。

为破解难题,今年7月18日,杭州出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》,并确定在主城区范围内的24个小区进行首批试点,每月向全体业主公布物业经营性收支情况。如今,试点开始已有两个多月,我们身边的小区发生了什么变化?居民们最关心的“钱袋子”究竟管好了吗?近日,记者走进多个试点小区开展调查。

小区收支每月上传

“这份账单,我们盼了很多年”

“广告收入,3.06万元;经营用房收入,12.8万元;泳池(馆)收入,两万元……”走进位于杭州城西的星洲花园,在业委会主任谢炯的手机里,记者看到了该小区7月物业经营性收入账单。

记者注意到,除了收入,还有星洲花园7月的支出账单。点开任何一个条目,都能看到这些收支的具体来源与去向。比如,“经营用房收入”来自哪几个商铺的租金,业委会办公购买了哪些商品、花了多少钱等。

“这份账单,我们盼了很多年。”星洲花园首批住户刘雯告诉记者。

星洲花园于2000年初建成,是一个拥有近1700户居民的大型商品房小区。它在星洲街、古墩路上拥有17处物业经营用房,总面积超过900平方米。仅房租一项,每年就有约60万元的收入。再加上停车费、电梯广告等,近年来,星洲花园每年的物业经营性收益总额都超过了100万元。

然而,“高收入”并没转化为小区的“高品质”。自2009年成立业委会以来,星洲花园的前四届业委会,都没有履行完任期,无一例外被业主罢免。罢免的导火索,都与物业经营性收支密切相关。

闹得最大的一次,是2016年7月,星洲花园时任业委会斥资135万元改造小区消防设施。可工程开工后,不少业主发现,由业委会选定的施工方,并不具备消防工程的专项施工资质,且没有按照小区议事规则招标。此后,消防部门叫停工程,但小区前期预付的40万元工程款却打了水漂,至今仍未追回。

这一事件激化了矛盾。“动用几万元甚至十几万元,当时业委会几个人就定了,物业经营性收支成了谜。本该属于全体业主的钱,有多少、怎么用,业主却不知情!”刘雯说。

据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》规定,物业经营性收益“管理账目每年向业主公布一次”。“可是,公布的账目应细致到什么程度,通过什么方式公布、每次公示多久等,法规并没有明确。”杭州市住保房管局物业服务管理中心主任郑文忠在接受记者采访时表示,在杭州商品房小区中,物业经营性收支公示缺失、信息不对称的现象普遍存在。

2019年初,杭州市住保房管局开始就小区物业经营性收支公示的前期调研;2019年上半年,该课题被作为该局破难攻坚的重点任务加快推进;7月18日,杭州出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》,并确定了星洲花园等24个小区进行首批试点。

《方案》明确,经营用房收入、停车泊位收入、广告位收入等11项作为公示内容,涵盖了杭州绝大部分小区的物业经营性收益类型;杭州还由政府牵头,搭建“物业经营性收支信息平台”,对试点小区业委会、物业服务企业展开培训,要求他们每月10日前将上月物业经营性收支项目、金额、摘要等录入该信息平台。

试点小区的所有业主,都可经过实名验证,查询到本小区的物业经营性收支信息。杭州还制定发布《业主委员会相关工作制度(试行)》,为物业经营性收益的管理和使用提供行动指南。

物业经营性收益不透明——这个困扰杭州各小区多年的难题,终于迈出了解决的一大步。

监督体系初步形成

“业委会也能放开手脚做事了”

“‘钱袋子’一透明,感觉业委会、物业和居民的隔阂都少了!”这是物业经营性收入公示后,绿洲花园业委会主任沃敏丽的最大心得。

武林广场附近的绿洲花园,由于地处市中心,近年来每年物业经营性收入超过200万元。然而,此前小区业委会始终未设立独立账户,所有的物业经营性收益都存放于物业公司的子账户中,由物业公司代管。这导致业主与物业关于“钱”的纷争不断。

10年来,绿洲花园历任四届业委会,其中第二届、第三届干了一半就“撂挑子”辞职解散,小区只得像老旧小区一样,交由社区托管。绿洲花园所在的下城区施家花园社区居委会主任史庭谷说,社区所辖4个小区,最“富裕”的绿洲花园曾是最不让人省心的,“它起码占据了社区工作70%以上的精力。”

2018年1月,沃敏丽带领小区第四届业委会走马上任。第一件事,就是申请独立账户,由业委会管理小区物业经营性收益。当年7月,小区物业经营性收支公示后,业委会很快收到了不少合理化建议。

“比如,我们业委会不直接经手任何一分现金,所有收支都通过银行账户进行,每笔都清清楚楚、明明白白。”沃敏丽说,此外,小到一分钱,大到上万元,业委会的每笔收支,都必须经由业委会委员们的表决同意,每张发票至少5位委员签字才能支付。

过去,因为业主、业委会、物业闹得不可开交,小区的日常更新维护全部被搁置。如今,因为钱花得明白,绿洲花园搁置多年的小区中心花园改造、门禁工程、道路、小区监控等设施的改造都已陆续起步。连小区物业费的缴纳比例也逐步提升。据统计,绿洲花园的业主物业费缴纳比例从最低70%,已提升至如今的95%以上。

“业主和业委会、物业的关系,就如同储户和理财机构的关系。”浙江大学人文学院社会学系副主任、教授冯钢表示:“储户将钱放进理财账户后,不会每天去查账,是基于对理财机构的信任。可这种信任一旦被打破,就会造成信誉的崩塌,短时间内难以弥补。”

冯钢认为,其中最关键的部分是监督:“公开账单,不足以解决监督的问题。杭州建立‘物业经营性收支信息平台’,并实施一系列措施,以政府之手构筑监督体系,对小区治理而言是一次有益的尝试。”

记者注意到,在《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》出台后,试点小区被要求资金存放于独立银行账户,并与“物业经营性收支信息平台”建立信息共享。由此,账户里的每笔资金进出,都能与上传的“账单”对应,这给小区物业经营性收益的监管加了一道保险。

此外,《业主委员会相关工作制度》(试行)明确,原则上物业经营收益的50%以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。这就最大程度限制了业委会或物业直接向业主发钱,从而影响小区后续运行等问题。

“现在花钱有人监督,我们业委会也能放开手脚做事了。”星洲花园业委会主任谢炯表示。

专业审计透明有力

“业主的钱一定要花在刀刃上”

“首先,业主需要知道钱有多少、花哪儿了;接下来,业主还要知道钱花得合不合规、到不到位。” 杭州市住保房管局物业服务管理中心主任郑文忠表示,“小区物业经营性收益属于全体业主,钱一定要花在刀刃上。”

日前公布的《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划(2019—2021年)》明确,将探索住宅小区经营性收益的监督管理模式,加强财务公开,保障业主的知情权和监督权。

据悉,在主城区进行初步试点后,杭州一方面计划扩大试点范围并逐步推广实施,另一方面,力争通过加强审计、深化公共平台功能等方式,争取让小区“钱袋子”用在实处,提升居民的获得感、幸福感。

事实上,杭州的不少小区已开始了先期尝试。位于杭州城北的大河宸章小区,从2018年起,就开始聘请专业会计师事务所,对小区的物业经营性收支情况进行专项审计。记者在该小区看到,近两年小区的物业经营性收支情况,一年出一册审计报告,除了审计每笔花销是否符合“业委会全体成员签字”等硬杠杠之外,还会对经营用房出租价格是否符合市场价值、业委会开销是否合理等进行评价。

“有了专业审计作为保障,业主对小区物业工作的认可度和满意度提高了。”大河宸章业委会主任倪晓梅告诉记者,如今,小区物业费的缴纳比例超过了95%。附近几个小区来学习后纷纷模仿,也开始对物业经营性收支情况进行专项审计。

“考虑到不少小区对物业经营性收支审计的需求,我们还打算聘请公共会计,一来满足更多小区的需求,二来降低每个小区的审计成本。”大河宸章所在的拱墅区“三方办”工作人员汪建介绍说。

而下城区则建立了预算、造价、审计的推荐名录。但凡有工程造价、物业经营性收支审计需求的小区,都可以在政府推荐的名录中,自主选择资质、信誉过硬的公司,从而避免业主委员会或者物业公司“请人审计自己”而导致的尴尬。

此外,杭州还计划对“物业经营性收支信息平台”进行更多功能上的提升。

比如,“物业经营性收支信息平台”计划开发建设业主投票系统。过去,小区召开业主大会或重大事项投票,需要社区、业委会一户接一户“跑楼”,找业主签字,核验业主身份,字签完后还要人工计票。有了公共平台,业主可通过人脸识别验证身份,直接在网络上投票,由系统后台自动计票,省时省力。

再比如,目前,物业维修基金由政府统一监管,然而具体到小区的每幢楼、每户人家究竟有多少物业维修基金,居民们查询很不方便。杭州正在进行相关数据整理工作,不久后,业主就可通过公共信息平台,直接查询自家维修资金的数额和使用情况,让大家心中更加有数。

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