滨江41.5亿再夺钱江世纪城宅地 年内杭州拿地近250亿
浙房网 2019-10-21 来源:浙江在线-住在杭州网
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[摘要]滨江每平米30135元再夺钱江世纪城核心宅地,实际楼面价每平米31942元

浙江在线-住在杭州网10月18日讯(浙江在线记者 魏盼)2019年前三季度,杭州市区土地成交金额已达2187亿元,遥遥领先全国。今日,萧山钱江世纪城两宗地块成交,金额榜上再添约58亿元。

此次出让的钱江世纪城核心宅地,多家房企报名参与,经过69轮竞价,最终滨江成功加仓钱江世纪城,溢价率19.58%,成交楼面价30135元/㎡。由于地块需配建5%公租房,浙报传媒地产研究院测算实际楼面价31942元/㎡。

同板块内对比,滨江此次竞得项目的实际楼面价相较7月29日成交的滨江·御虹府(31266元/㎡)实际地价提高了676元/㎡,接近板块内地价标杆——与本项目一路之隔的保利·澄品成交价32277元/㎡。

项目精装保本房价测算约44055元/㎡。本项目若取政府限价47000元/㎡进行销售,房企利润率预期在5.3%左右。

10月18日地块成交信息表

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滨江41.5亿加仓钱江世纪城 年内杭州拿地金额已近250亿元

奥体博览中心BJ1705-11/12/13地块,位于钱江世纪城核心位置,西面距离杭州国际博览城600米左右,北侧与保利澄品隔金鸡路相望,距离地铁2号线盈丰路站约600米,南面即为钱江世纪实验小学。综上,地块周边交通便利,配套齐全。

该地出让面积45932㎡,总建筑面积达137796㎡,为居住用地,需配建面积为6890平方米的公租房,同时需无偿代建6559㎡幼儿园,有偿代建公园绿地(地下附建社会停车场)面积6359㎡。

最终,该地块由滨江以415246万元成功加仓钱江世纪城,溢价率19.58%。这也是滨江继滨江·金色江南、滨江·御虹府等项目后,进一步扎根钱江世纪城板块。

三个月前的7月29日,滨江房产竞得同板块内御虹府项目,楼面价31266元/㎡,溢价率24.1%。相较而言,两个项目体量相当,此次竞得项目区位明显优于御虹府项目,且限售价格提高2000元/㎡。

至此,滨江包揽了钱江世纪城年内所出的所有宅地,板块内储备总建面达27.6万方。而放眼整体杭州市场,滨江今年在公开市场拿地已达11宗,包含两宗9宗涉宅地以及2宗商地,成交总额近250亿元。

 

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奥体博览中心BJ1705-11/12/13地块区位图

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

限价4.7W与在售保利澄品高层价格持平

保利澄品去化如何?

此次成交地块未来商品住宅精装限价47000元/㎡。

这一限价,与钱江世纪城板块内唯一在售项目——保利澄品的高层成交均价47605元/㎡基本持平,低于其洋房56034元/㎡的成交均价。保利澄品以此价格去化如何?

根据浙报传媒地产研究院统计,保利澄品自2019年5月底首开以来,共开盘四次,摇号中签率最低6.98%,最高33.69%,均基本售罄。

保利澄品开盘摇号统计

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除9月摇号的房源仍未网签之外,项目截至10月16日已签约429套,成交均价53312元/㎡,月均去化约107套,速度较快。

有了价格更高的澄品去化速度背书,开发商对于该项目的测算也加入更大预期,与此同时,板块内二手次新房挂牌价也是另一个决策支撑:滨江·金色江南等项目挂牌价在53000-56000元/㎡左右。

地块周边项目信息表(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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钱江世纪城30万方商业商务用地底价成交 需全部自持

钱江世纪城XSCQ0403-04、05地块,最终由萧山三阳房产(萧山城市建设投资集团)以167627万元底价竞得,成交楼面价5500元/㎡,溢价率20.4%。

钱江世纪城XSCQ0403-04、05地块,出让面积50796㎡,容积率6.0,计容面积达304776㎡,其中XSCQ0403-05地块为商业/商务(B1/B2);XSCQ0403-04地块为公园绿地(G1)。

地块特别约定:1、地块需全部自持;2、需代建公园绿地11510平方米(附地下停车用地面积11510平方米),代建道路用地面积4703平方米(附地下停车用地面积4703平方米),以上代建内容建成后按审计认可的成本价有偿移交给萧山钱江世纪城管理委员会。

 

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钱江世纪城XSCQ0403-04、05地块位置图

(来源:浙报传媒地产研究院决策通)

【宅地测算逻辑】

① 公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

② 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③ 车位价格按照45万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

④ 精装价格按照2250元/㎡;

⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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