疫情防控期间租金减免问题解析
浙房网 2020-02-27 来源:浙江东鹰律师事务所
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[摘要]新冠疫情影响下,春节假期延长、企业复工时间延后,许多商家无法正常经营,许多人员无法如期返程,由此造成了经营房屋、住宅房屋的空置。疫情防控期间,经营租赁用房、住宅租赁用房,租金能否减免?如何减免?成为各个出租方、承租企业、承租个人等租赁主体极大关注的问题。本文将从疫情政策、法律规定、司法实践、处理原则、具体类型等方面予以详细解析。

一、疫情防控期间租金减免的相关政策

以浙江省为例,政府及政府机构先后公布了以下涉及租金问题的政策,明确了国有经营用房租金减免、疫情的不可抗力定性,对各类租赁合同的履行均有着重要影响。

1、《关于支持小微企业渡过难关的意见》

2020年2月5日,浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组发布《关于支持小微企业渡过难关的意见》,规定了:

“7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业,自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收,第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决”;

“14.办理不可抗力证明。受疫情影响导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的,当地政府和贸促会应积极帮助小微企业向中国贸促会申请办理与不可抗力相关的事实性证明”。

2、《关于疫情防控期间落实国有企业减免小微企业房租措施有关事项的通知》

2020年2月7日,浙江省国资委发布《关于疫情防控期间落实国有企业减免小微企业房租措施有关事项的通知》,对承租省属企业及所属各级子企业经营用房的小微企业,自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收,第2、第3个月房租减半;鼓励省属企业对受疫情影响损失严重暂时经营困难的小微企业,在减免期满后,视情适当延长房租减免时间;鼓励省属企业对受疫情影响损失严重暂时经营困难的其他经营主体,视情适当减免房租。

3、《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》

2020年2月9日,中共杭州市委、杭州市人民政府发布《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》,规定了:

“5.减免企业房租。对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户,免收2、3月份房租。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,对免租金2个月以上的,政府按免租金月份数给予房产税、城镇土地使用税减免”;

“8.发放企业员工租房补贴。对按规定缴纳社会保险费、2019年全年工资收入低于7.2万元、未承租公租房和未享受政府住房补贴且在外租住房屋的企业员工,政府给予每人500元租房补贴”。

4、《关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战 全力稳企业稳经济稳发展的若干意见》

2020年2月10日,中共浙江省委、浙江省人民政府发布《关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战 全力稳企业稳经济稳发展的若干意见》,规定了:

“(九)减免企业房屋租金。对承租国有资产类经营性房产(包括各类开发区和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的企业,免收2、3月两个月租金。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金。对减免租金的开发区、产业园区等各类载体,优先予以政策扶持”;

“(十八)支持外贸稳定发展。......对外贸企业由于疫情原因无法按时交付订单,造成合同违约或取消的,当地政府和贸促会应积极帮助企业申请办理与不可抗力相关的事实性证明,支持企业通过调解、诉讼等方式维护自身权益”。

5、《关于落实疫情防控期间国有企业减免企业房屋租金有关事项的补充通知》

2020年2月18日,浙江省国资委发布了《关于落实疫情防控期间国有企业减免企业房屋租金有关事项的补充通知》,对承租省属企业及所属各级子企业经营性房产从事生产经营活动的非国有企业,免收2月、3月两个月房租;通知明确,对间接承租省属企业经营性房产的情形,转租方原则上不享受本次减免政策;转租方为国有企业的,按照《若干意见》有关规定执行;转租方为非国有企业的,相关责任主体应与转租方协商,确保将其所减免房租全部落实到实际经营承租方。

二、疫情影响是情势变更,还是不可抗力

疫情防控期间租金减免可以援引的法律依据,一是情势变更,二是不可抗力。

(一)法律规定

1、情势变更

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《民法总则》第六条:民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

2、不可抗力

《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

(二)司法实践

非典疫情时期,最高人民法院《关于在防止传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)第三条第(三)款规定:“由于非典疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条(即不可抗力)和第一百一十八条的规定妥善处理”。可见,上述司法解释亦明确将情势变更、不可抗力作为处理因疫情影响而产生的合同履行问题的依据。

以上疫情期间租金减免可以援引的二种法律依据,在各法院处理非典疫情期间产生的租赁纠纷判决案例中,也均有所适用:

其中少部分是直接援引不可抗力来减免租金的,如(2018)晋04民终2272号:“本案承租人刚经营酒店不久,酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金”;

更多的是援引因情势变更依公平原则来减免租金的,如(2018)民终鲁06民终268号:“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据”。

总体而言,对援引不可抗力来免除受疫情影响期间的租金适用条件更加严格,须要综合认定因疫情影响的确造成了合同根本无法履行。

(三)处理原则

疫情防控期间租金减免可以援引的法律规定有两种,司法实践中亦存在着分别适用这两种情形的判例,那么,具体到此次新冠疫情防控期间的租金减免,我们应该如何选择适用呢?

此次新冠疫情防控期间的租金减免处理问题,较2003年非典疫情是有所不同的:

一是在客观事实方面,本次疫情影响范围更广、持续时间更长、政府管制措施更多,对租赁合同的履行影响程度更大;

二是在政策及解释方面,直接明确了由于疫情原因导致合同违约或取消的,属于不可抗力。如中共浙江省委、浙江省人民政府《关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战 全力稳企业稳经济稳发展的若干意见》的第(十八)款;如浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第2条。

结合上述法律规定、司法实践和本次疫情特殊性,建议处理原则如下:

一、租赁合同能继续履行的:适用情势变更、依据公平原则,对租赁合同进行变更,减免租金或免费延长一定租期;

2020年2月10日,浙江省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》第二条第7款:“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持”。

二、租赁合同不能继续履行的:适用不可抗力,对租赁合同进行解除的同时才能减免受疫情影响期间的租金。

2020年2月13日,浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第2条中,对适用不可抗力的条件作出了严格的限定,认为新冠肺炎疫情虽属不可抗力,但并非对所有合同的履行都构成阻碍。在合同一方以受疫情影响导致合同不能履行为由,要求解除合同的,在认定疫情影响对该特定合同是否构成不可抗力的时候,需要结合合同签订时间、履行期限届满的时间节点、采取替代措施的可行性、履约成本等因素,来综合考量疫情对于该合同履行的影响程度是属于下述哪一种:

1、疫情对合同履行没有影响的,应当按约继续履行,当事人一方以疫情属不可抗力为由,要求解除合同的,不予支持。

2、疫情对合同履行虽有一定影响,但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的,应当鼓励交易,可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式,继续履行合同。一方当事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的,原则上不予支持。

3、疫情对合同履行有重大影响,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,应当适用公平原则,参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条(即情势变更)的规定予以处理。

4、因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同根本不能履行,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。

只有综合认定后,的确属于上面第4种情形、合同已根本不能履行的,才能援引不可抗力来解除合同。结合《合同法》第一百一十七条,因不可抗力解除合同的,部分或者全部免除责任,对于承租方来说,即是部分或全部免除租金。

三、不同租赁合同类型中的租金减免

根据上文的分析,我们再把租赁合同以不同的使用用途(经营、居住)、不同的资产性质(国有、非国有)为区分维度,进一步细化梳理。

1、经营用途国有资产类:减免2个月租金

浙江政府及政府机构相继发文,对承租国有资产类经营性房产从事生产经营活动的企业,免收今年2、3月两个月的租金。该类别下的各承租企业,按浙江省财政厅印发的《关于新冠疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》进行操作即可。

2、经营用途非国有资产类:鼓励减免

对租用非国有资产类经营用房的,浙江政府及政府机构在发文中也均鼓励业主(房东)为租户减免租金,对免租金2个月以上的,政府按免租月份数给予房产税、城镇土地使用税减免,对减免租金的开发区、产业园区等各类载体,优先予以政策扶持。

此类型下是鼓励减免,而不是规定减免、必须减免。是否要减免、减免多少,还是需要出租方、承租方,依据情势变更、公平原则进行协商确定,合理分担因疫情防控导致的不利后果。在协商未果的情形下,承租方应该继续先按原租金履行租金支付义务,以免承担逾期交租的违约责任,如后续确需提起诉讼请求法院依法处理的(承租方须提供受到了疫情影响、客流及营收等的影响程度、造成损失等证据),须待法院调解书或判决书确定支付标准后,再进行退还。

疫情防控措施对餐饮娱乐、休闲消费等影响尤其巨大,此类人员密集型商业经营收入基本为零。疫情的影响有别于正常的商业风险,依据公平原则,在租赁关系中因此导致的风险也不能全由承租方一方承担。建议出租方与其最终通过法院不情不愿的减免,不如积极给予协商的机会、主动进行一定的减免,不仅能避免后期可能会出现的诉累,也可以增加承租方的认可度。

3、居住用途(国有资产类、非国有资产类):未影响居住的,无法减免

对于居住用途的租赁合同,不论承租的房屋是国有资产类、还是非国有资产类,目前均没有任何政策予以强制减免。那居住用途的承租人能否要求减免租金或延长租期呢?这就需要区分是否实质影响了居住目的的实现。

如因疫情防控需要(不能顺利返程、封锁小区禁止租客进入等)致使承租人在防控期间内无法正常使用房屋,租赁合同目的在短时间内无法实现的,此时承租人可依据公平原则主张在不能顺利使用房屋期间的租金进行部分减免,但承租人须先和出租方协商一致后方能减免,必要时还需提供无法顺利使用房屋方面的证据。当然,如果返程出发地并未限制出行、目的住房小区也并未禁止承租人进入,仅是返程、入住时进行必要的检查或进行未影响使用房屋的限制的,则承租人无权主张减免租金。

疫情对社会经济、生活生产各个方面均产生了巨大的影响,出租方、承租方也一并受损,这是谁也不想看到的,但是客观情况已如此,希望广大出租方、承租方本着共抗疫情、互相体谅的态度,以顺畅沟通交流的方式,在租金减免问题上,参照本文上述的分析,认识到自身的权益边界,依法依策、公平合理地处理,释放同舟共济、合作共赢的社会正能量。

浙江东鹰律师事务所 吴浙玲律师

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