一图看懂!杭州购房政策全解第一弹 “限购 限贷 限售”对号入座
浙房网 2020-10-13 来源:浙江在线-住在杭州网
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浙江在线-住在杭州网10月12日讯(浙江在线记者 何肖霞)浙江房地产市场是房企的兵家必争之地,市场成熟度、透明度均高,在全国当前“房住不炒”、“一城一策”的调控背景下,11个地级市及下辖市县区,因房地产所处阶段不同,“游戏规则”也不尽相同。

浙报传媒地产研究院对浙江全域进行详细的房地产及相关政策梳理,按城市房地产发展成熟度、政策复杂度,围绕新房和土地两个角度,推出系列政策盘点。

政策范围涵盖:新房销售相关、土地竞价相关、落户与人才引进相关、预售条件和建筑规范相关。

欢迎广大读者在文末留言提问,我们将尽可能一一解答。并且在每个城市政策梳理完成后,将具有普适性的问题进行集中归纳整理。

觉得文字太长可直接拉至文末看大图~

本期城市:杭州

本期关键词:限购、限贷、限售

下期关键词:摇号

杭州的房地产政策,我们将通过五篇来进行详细拆解。今天推出首篇:限购限贷限售。

“三限”中,限购限贷可以说是整个城市调控政策的“基石”。目前杭州执行的限购限贷,从2016年9月启动至今,经历了系列“补丁”,才发展到今天的版本。

而限售的对象相对非大众,目前仅针对三种身份的购房者:企业、人才和无房家庭。

现在围绕限购、限贷、限售展开阐述。

关键词一:限购

赠与、法拍仍是“法外之地”

近十年间,杭州楼市经历了全面松绑、重启限购、扩大限购范围、限购升级……用一张图回顾如下:

 

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限购政策的具体执行规则,其实用一张表格就可以“对号入座”。

 

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根据政策原文,对于外地户籍的购房者,“无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明”就没有购房资格,实际操作中3年内连续2年的社保或个税,须在限购区域内缴纳才能获得“房票”(购房者对购房资格的通称)。

但是对于限购这二字本身的解读,反而是很多“专家问诊”碰到的问题。诸如:父母户口不在杭州可以赠与吗?法拍不需要*房票吗?

限购,顾名思义:限制购买。

赠与、法拍,都不属于购买行为。也就是不在限购政策执行之列。当然就不需要满足户籍、社保、个税等要求。

这也是为什么杭州限购区域的法拍房往往以高出市场二手房的价格成交——法拍主体不需要房票,法拍房面向的群体比一二手房商品房大得多,竞争自然激烈。

而直系亲属之间的赠与,则是家庭内部“腾出房票”的主流选择。赠与对象不受限购规则限制,过户费用简单(3%契税+0.05%印花税),且赠与不影响房产增值税的累计时间。

问:A购买房产后于2018年10月9日缴纳契税,此后于2019年9月将该房产赠与A父母,则该房产何时符合二手房交易时的“满两年免征增值税”?

答案是2020年10月9日。

事实上,限购的涉及条件主要是户籍政策,关于杭州的落户问题,我们将在后续《落户&人才篇》进行详细解读。

此外,目前企业身份无法在杭州限购区域购房(包含新房和二手房)。这一规则在2018年6月诞生(杭州“新房摇号”政策开展两个月左右),政策的源头事件是九龙仓·珑玺摇号中有三家企业同时中签,且三家企业为同一法人,引发舆论热点。

关键词二:限贷

认房又认贷 三套认定看当下

限贷可以说是限购的固定拍档。

2016年9月28日,杭州加强限贷,明确在杭州市限购区域内,购买二套住房最低首付比例为50%,仅一个多月后,11月10日政策再次升级,首套住房最低首付比例为30%,二套最低首付比例为60%,三套停贷。

2017年3月29日,调控加码:认房认贷。

至此,杭州“最严”限贷政策开始,已实施近三年半。

在杭州的限购区域内,银行对于贷款首套、二套、三套的认定依据结合房产查档和个人征信报告。

“首套”贷款资格不仅需要名下无房,且个人征信报告中必须没有房贷记录。否则无论该笔房贷发生在何处、何时、是否结清,都将失去“首套”贷款资格。

而对于不能发放贷款的“三套”的认定,则与首套认定的逻辑不同:并非是以历史记录认定,而是以当下进行中房贷作为认定——只要征信中尚在贷款的不足两套,则可以以“二套”标准发放贷款。

而在杭州的非限购区域,目前临安区、建德市、淳安县、桐庐县,都是执行“认贷不认房”——首付和利率标准完全取决于个人征信报告的贷款情况,不考虑名下房产情况。

 

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关键词三:限售

对象:企业、人才、无房家庭

杭州在2020年7月以前并没有对个人的限售约束。

2017年“330政策”中,明确了企业在2017年3月29日后签订合同购买杭州限购区域内住房的,自企业取得不动产权证起满3年,方可上市交易转让。

直到今年7月和9月,才伴随摇号政策的深化,出现了人才限售5年和无房家庭限售5年的配套政策。

 

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与企业的产证3年不同,人才和无房家庭的5年期都以购房合同签订时间起算。其中,无房家庭的限售须同时满足两个前提才会触发:①以无房家庭资格购买;②购买无房家庭倾斜比例为80%的热点楼盘。

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