2020年1-9月杭州土地市场分析报告
浙房网 2020-10-22 来源:透明售房网
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[摘要]2020年1-9月,杭州全市共成功出让土地261宗,总成交面积802.3万平方米,同比2019年1-9月下降2.5%;总成交金额2235.6亿元,与2019年1-9月基本持平,并连续三年超2200亿元,占2019年全年土地成交总金额的81.4%。其中涉宅地成交金额今年首次突破2000亿元,占总成交金额的89.6%。纵向对比之下,2020年1-9月杭州全市的土地成交面积和金额较去年同期相比变化幅度不大,土地市场整体继续维持着较高的热度。

文/透明房地产研究院研究员 朱义

1-9月,杭州全市共成功出让土地261宗,总成交面积802.3万平方米,总成交金额2235.6亿元。其中“双限”地块108宗,有34宗地块竞拍至封顶溢价率且有自持比例。9月份杭州本土房企频频发力,其中兴耀以总价23.7亿元竞得浦乐单元宅地,该宗地块不仅是该板块内的首宗双限地块,也是滨江区近两年以来首次出让的纯宅地。另一宗主城区热点地块,笕桥单元住宅地块,也由本土知名房企绿城以30.0亿元竞得,这也是9月份所有出让土地中的最高成交金额。此外,德信、广宇、中豪、华元等本土房企也在9月份纷纷拿地,对比之下各大本土房企的拿地意愿要相对较高。

前三季度土地成交金额连续三年超2200亿元

2020年1-9月,杭州全市共成功出让土地261宗,总成交面积802.3万平方米,同比2019年1-9月下降2.5%;总成交金额2235.6亿元,与2019年1-9月基本持平并连续三年超2200亿元,占2019年全年土地成交总金额的81.4%。纵向对比之下,2020年1-9月杭州全市的土地成交面积和金额较去年同期相比变化幅度不大,土地市场整体继续维持着较高的热度。

 

 

第三季度土地成交量为2019年以来的季度新低

今年第三季度共成功出让土地66宗,合计出让面积171.9万平方米,成交金额443.4亿元,成交面积和金额均为2019年以来的季度最低值。2020年前三季度全市供地主要集中在第二季度,成交金额1302.0亿元,占前三季度总成交金额的58.2%。

 

 

主城区为供地主力,可建面积和成交金额均位居首位

分区域来看,2020年1-9月,全市各区县均有土地成交,主要集中在主城区、萧山区和余杭区,其它区县成交量相对较少。

主城区(不含钱塘新区)共成交土地78宗,可建面积503.5万平方米,总成交金额915.7亿元,占全市总成交金额41.0%。

萧山区共成交土地37宗,可建面积339.7万平方米,成交金额424.9亿元,占全市总成交金额的19.0%。

余杭区共成交土地29宗,可建面积237.5万平方米,成交金额326.5亿元,占全市总成交金额的14.6%。

钱塘新区共成交土地14宗,可建面积194.2万平方米,成交金额211.0亿元,占全市总成交金额的9.4%。

临安区、富阳区、桐庐县、建德市和淳安县共成交土地103宗,总可建面积593.5万平方米,成交金额357.5亿元,占全市总成交金额的16.0%。

 

 

2020年1-9月土地楼面价较去年同期相比基本持平

2020年1-9月土地楼面价11966元/平方米,其中涉宅地楼面价14874元/平方米,两者与2019年1-9月同期相比均基本持平。商业地楼面价4802元/平方米,同比2019年1-9月的5970元/平方米下跌19.6%。整体来看,近五年1-9月的整体楼面价走势大体趋于稳定。

 

 

2020年1-9月涉宅地月度成交溢价率走势相对平稳

9月全市涉宅地溢价率为18.6%,环比8月减少4.1个百分点。从溢价率上来看,土地市场自3月开始回暖以来,涉宅地溢价率大约维持在20%左右,土地市场整体保持暖市格局。其中7月份共有4宗涉宅地块竞拍至自持,溢价率达到24.6%,为近12个月以来的最高月度溢价率。

从1-9月整体情况来看,年初疫情对土地市场的影响有限,整体市场热度仍相对较高。在“双限”政策下,今年1-9月杭州全市共有34宗涉宅地块竞拍至自持,市区范围内仅有11宗涉宅地以底价成交。

 

 

1-9月涉宅地总成交金额超2000亿元,占比近9成

按用地类型来看,2020年1-9月涉宅地成交127宗,成交面积585.8万平方米,成交金额2003.6亿元,占总成交金额的89.6%;商业用地成交100宗,成交面积162.8万平方米,成交金额200.0亿元,占总成交金额的8.9%;人才租赁用地成交17宗,成交面积32.9万平方米,成交金额19.6亿元,占总出让金额的0.9%;其他用地17宗,成交面积20.8万平方米,成交金额12.4亿元,占总出让金额的0.6%。

 

 

1-9月共有34宗涉宅地块含自持比例,房企拿地逐渐趋于理性

2020年1-9月,杭州市共成交“双限”地块108宗,其中34宗地块竞拍至封顶溢价率且有自持比例。随着3月份土地挂牌的恢复,杭州自4月份开始宅地频现封顶加自持,市场开始逐渐回暖。而纵观1-9月全市涉宅地自持比例前10名的地块,仅有4月份出让的景芳三堡单元和桃源单元地块楼面价高于15000元/平方米,其余地块楼面价均在10000元/平方米左右。总体来看,各大房企在土地竞拍时更加关注利润空间,拿地也更加趋于理性。

具体来看,2020年1-9月,出现自持比例最高的地块为戴村镇市政路恒达路交叉口东侧住宅B区块,成交楼面价7123元/平方米,自持比例达到22%。就今年第三季度而言,共有4宗涉宅地位列1-9月土地自持比例前10名。其中位于钱塘新区的临江片区A-16地块自持比例达到20%,仅次于戴村板块的宅地,位于第二位。这两宗地块楼面价均低于10000元/平方米,整体来看仍有一定的利润空间。

 

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